Ponencia en la 42º Convención Notarial – Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires – 6, 7 y 8 de Septiembre de 2017 – Autor: Escribano Adrián Carlos Comas

Link: https://www.colegio-escribanos.org.ar/CN/wp-content/uploads/2017/09/42-CN-Tema-1-Comas.pdf

Lo básico de la misma es basar el sinceramiento fiscal en el instituto del «mandato oculto» o «mandato sin representación», que el sincerante sea la persona humana que fuera socio mayoritario de la sociedad titular registral, (sobre esa base no cambia ni reduce su patrimonio personal, ya que si bien su participación societaria sigue en su patrimonio pero ahora no vale nada, se compensa con el inmueble que se incorpora a su patrimonio por transferencia no onerosa, y de esta manera se neutraliza la posibilidad de que algún heredero a acreedor del socio podría reclamar en el futuro); y además, el utilizar el procedimiento societario de «publicaciones para oposición de acreedores de la sociedad», previstas en la Ley General de Sociedades 19.550 para las reducciones de capital, (que permite demostrar que no hay acreedores sociales que se vean perjudicados y pudieran reclamar en el futuro).- De esta manera, el tercero comprador del inmueble será realmente un «tercero adquirente de buena fe y a título oneroso», con la cobertura legal que impide que en el futuro le reclamen (porque su buena fe, es la buena fe «diligencia», consistente en que previo a su compra verificó que se tomaron todos los recaudos que la normativa permite para estas operativas).-

Muchos dirán que en la realidad de las cosas, casi ninguna de estas sociedades tienen acreedores que puedan reclamar, pero esa certeza la tienen únicamente la sociedad y sus socios. Pero con las previas publicaciones y el vencimiento del plazo de oposiciones, la certeza la tienen también todos los demás terceros, especialmente el interesado en comprar dicho inmueble al sincerante, y su escribano de confianza, que realiza o encarga el estudio de títulos veinteañal a algún escribano referencista.-

Y justamente la «Comisión de Escribanos Referencistas» del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, expuso a todo el Notariado nacional sus «reparos y advertencias a estos títulos», previendo la posibilidad que un acreedor social, ante la insolvencia de la sociedad deudora por haber transmitido el inmueble en forma no onerosa y sin contraprestación alguna, pudiera reclamar y aún pedir la quiebra de la sociedad, (por lo que la escritura de transmisión del inmueble quedaría dentro del período de sospecha de dos años); a cuyo efecto aconsejaron que en la escritura de sinceramiento se extremaran todas las precauciones posibles, a fin de que el sub-adquirente a título oneroso tenga como carta decisiva la BUENA FE CONVICCION, colocándolo de esa manera al amparo de cualquier eventual reclamo judicial.-

En la ponencia, mencionaron:

 “ANÁLISIS DE LA EVENTUAL VULNERABILIDAD DE ESTOS TÍTULOS FRENTE A LA POSIBILIDAD DE ACCIONES DE TERCEROS.”

Link: https://www.colegio-escribanos.org.ar/CN/wp-content/uploads/2017/09/42-CN-Tema-1-Torra-y-referencistas.pdf

«(…) 5) Valoración de los Títulos, en los casos tratados, desde la posición del Subadquirente: … Debemos destacar que en nuestro sistema legal la inoponibilidad concursal, al contrario de la acción Pauliana, no requiere del concurso del Fraude para su operatividad dado que no es necesario un concilio fraudulento con el tercero sino que bastara de su parte el mero conocimiento del estado de cesación de pagos y que el acto haya ocasionado perjuicio a los acreedores. Aquí juega su carta decisiva LA BUENA FE DEL SUB ADQUIRENTE A TÍTULO ONEROSO. En efecto entendemos que para valorar la bondad del título emergente del régimen de sinceramiento el Escribano Autorizante, … deberá analizar el título con particular detenimiento y concluir si en su factura se han arbitrado los medios para despejar toda duda respecto a la eventualidad de un acontecimiento como los reseñados. No deberá olvidar que es el, en ejercicio de la Función Notarial, que con su juicio de legitimación y asesoramiento, obrando con suma diligencia, constituye en su cliente (subadquirente) el atributo que la doctrina ha dado en llamar BUENA FE CONVICCION. Este precepto para ser operativo y repeler el reclamo, debe configurar en la persona del subadquirente, según palabras del Escribano Carlos Marcelo D’Alessio, la impecable convicción de ajustar su proceder a derecho colocando su título al amparo de cualquier acción de regreso. … Es en esta etapa pre escrituraria donde el Estudio de Títulos toma protagonismo dado que el Profesional Referencista apreciara todos los desvelos puestos de manifiesto por el autorizante en la factura de la escritura emergente del sinceramiento.».- (…).-

Para mayor profundización de los recaudos sugeridos por el suscripto y por los Escribanos Referencistas, se consignaron más arriba los links a las ponencias con el desarrollo de las mismas.-

Escribano Adrián Carlos Comas