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¿QUE HACEMOS LOS ESCRIBANOS? Los escribanos intervenimos en muchos de los aspectos personales, familiares, matrimoniales, sucesorios, patrimoniales, empresariales, o laborales, de las personas humanas o jurídicas, asesorando, previendo situaciones, pactando acuerdos, dando seguridad jurídica, y evitando conflictos.- A continuación, copiamos un análisis que hace el Colegio de Escribanos, de los diversos ACTOS NOTARIALES: Fuente: Cuidá lo Tuyo – Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires Link: http://www.cuidalotuyo.org/

 

• COMPRAVENTA

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La compra y la venta de un inmueble son actos de gran importancia en la vida de toda persona. Por ello, es muy importante contar con el acompañamiento que te puede dar un escribano desde el inicio.

Pasos previos, reserva y consejos útiles

Después de haber elegido el inmueble que se intentará comprar, que puede darse por intermedio de una inmobiliaria o no, el proceso continúa con el acercamiento entre el vendedor y el comprador para formalizar la compraventa.

Es frecuente que el comprador deje una reserva para asegurar su oferta. Es importante consultar con el escribano antes de firmar la reserva, porque allí empiezan a generarse obligaciones. Después, hay dos alternativas: ir directamente a la escritura o firmar primero un boleto de compraventa y luego la escritura. Es muy conveniente firmar la escritura directamente.

Si vas a comprar y no podés tratar en forma directa con el dueño, es muy importante:

Asegurarse de que la inmobiliaria tenga la autorización del dueño para realizar la gestión.

Controlar que quien vende sea el propietario, solicitando los títulos e informes del Registro de la Propiedad Inmueble.

Verificar: 1) que la propiedad esté libre de gravámenes (hipotecas, embargos, etc.), 2) que el dueño pueda vender sus bienes, y 3) que puedas darle a la unidad el destino que estás buscando (p. ej.: vivienda).

Llevarle una copia del título de propiedad a un escribano para que lo estudie.

Si vas a vender un inmueble a través de una inmobiliaria, además de las sugerencias mencionadas para la compra, es muy importante:

Verificar los términos de la autorización que le das a la inmobiliaria, especialmente en cuanto a los plazos, la vigencia y el precio y las condiciones de venta.

Constatar que el inmueble esté en condiciones jurídicas de ser vendido.

Si se trata de empalmar una venta y una compra, comprobar los plazos y la simultaneidad de las operaciones.

Durante todo el proceso, el escribano asesora a las partes de acuerdo con las circunstancias particulares de cada una, controla que toda la documentación esté en orden, gestiona certificados y, finalmente, redacta la escritura, según lo convenido por el comprador y el vendedor.

La escritura

Debe ser firmada por los titulares de dominio del inmueble. Si fallecieron, firman sus herederos (tiene que estar dictada la declaratoria de herederos y cumplidos los pasos correspondientes en la sucesión).

La escritura se puede firmar en una escribanía, en un banco, en las salas especiales que el Colegio de Escribanos tiene para tal fin o donde las partes decidan.

Documentación básica a presentar:

Título de propiedad.

DNI de los vendedores y de los compradores.

Constancia de CUIT o de CUIL.

Boletas de servicios públicos (en Capital Federal: boletas de ABL; en provincia: boletas de rentas, boleta municipal y estado parcelario).

Si es un departamento: reglamento y datos de la administración.

Si firman herederos, el escribano debe tener el expediente a la vista; apoderados: el poder que los autoriza a actuar; personas jurídicas: la documentación que acredite su existencia de las mismas y el cargo invocado por el representante legal.

• COMODATO

El comodato es un contrato por el cual una persona (denominada “comodante”) le presta a otra (denominada “comodatario”) una cosa. Es un contrato gratuito.

El comodatario debe utilizar la cosa prestada de acuerdo al uso convenido. Los gastos ordinarios (comunes) de la misma están a su cargo, debiendo conservarla con prudencia, y devolverla en el plazo convenido. De no haber sido pactado el plazo, el comodante puede reclamar la restitución en cualquier momento. El comodatario responde por la pérdida o deterioro de la cosa.

En qué casos se usa

El comodato es frecuente en algunos casos de compraventa de inmuebles, en los que el vendedor precisa quedarse algunos días más en la casa o departamento que está vendiendo, ya que necesita remodelar, arreglar o pintar la propiedad donde se mudará. Se recomienda plantear esto desde el comienzo de la negociación. En algunos casos, el comprador (comodante) retiene dinero del precio que paga al vendedor, en garantía de que éste le entregue el inmueble en el plazo y las condiciones pactados. Para esos supuestos es conveniente certificar las firmas del comodatario en el contrato respectivo.

• PROTECCION DE LA VIVIENDA

Objeto

El régimen de protección de la vivienda tiene como objeto proteger el inmueble en el que vive su titular o al menos uno de los integrantes de su familia directa, evitando que pueda ser ejecutado judicialmente por deudas posteriores a su inscripción, salvo que se trate de deudas que afecten directamente al bien (deudas por impuestos y tasas, expensas, hipotecas o créditos por construcción, mejoras introducidas en el bien). En el caso de deudas del titular por obligaciones alimentarias a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida, sí deberá responder por esas deudas con el inmueble.

Desafectación para venta

Para que un bien afectado al régimen de protección de la vivienda pueda ser vendido, debe ser desafectado previamente o en el momento en que se realiza la escritura de venta. Si el titular de dominio está casado o vive en unión convivencial inscripta, se requerirá la conformidad del cónyuge o del conviviente. También se requerirá dicha conformidad conyugal para que el bien pueda ser hipotecado.

Inmuebles en condominio

Si hubiere más de un titular de dominio, es decir, si el inmueble estuviera en condominio, la afectación debe ser solicitada por todos los cotitulares en forma conjunta.

Actualmente se permite que la afectación se transmita a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen, en concepto de indemnización o precio (esto se denomina “subrogación real”).

IMPORTANTE: La afectación de un inmueble al régimen de protección de la vivienda tiene una consecuencia indirecta: esa propiedad, en caso de ser el único bien de una persona, no podrá ser utilizada como garantía de alquiler o de un crédito. Esto es así porque, ante un eventual incumplimiento de pago, ese inmueble no podrá rematarse, justamente por estar protegido bajo este régimen.

Dónde puede realizarse

El trámite de afectación puede realizarse a través de un escribano o, de manera gratuita, en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.

• DONACION

La donación es un contrato mediante el cual una persona asume la obligación de transmitir gratuitamente una cosa a otro, quien lo acepta. Es un acto que debe producir sus efectos durante la vida del donante, o sea, no pude pactarse que sus efectos se produzcan a partir de su muerte. Donación de inmuebles

En nuestro país es muy frecuente la donación de inmuebles de padres a hijos, práctica que se encuentra contemplada en el Código Civil y Comercial de la Nación. Antes de tomar esta decisión, es aconsejable asesorarse con un escribano de confianza, ya que algunas de las últimas modificaciones introducidas al CCCN pueden dificultar la libre disponibilidad del bien por parte del donatario.

En algunos casos, personas físicas que no tienen descendencia quieren transmitir en vida sus bienes a otras personas con quienes mantienen un lazo familiar o afectivo. Estas donaciones pueden realizarse, pero siempre con el asesoramiento previo de un escribano.

Requisitos

Para poder realizar la donación es condición que el donante y donatario tengan la capacidad para hacerlo y que el donante sea titular del bien a donar al momento de contratar. Además, el donatario debe aceptar la donación en el mismo acto o con posterioridad, pero esa aceptación debe producirse durante la vida del donante.

La donación de inmuebles y de cosas muebles registrables debe ser hecha por escritura pública, bajo pena de nulidad.

• USUFRUCTO

El usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno. Al titular de este derecho se lo denomina usufructuario, mientras que al otro se lo denomina nudo propietario.

Formas de adquirirlo

Puede adquirirse de tres formas:

1) Por la transmisión del uso y goce, con reserva de la nuda propiedad: cuando una persona es propietario de una cosa, se guarda para sí la nuda propiedad y le transfiere a otra el usufructo. Puede ocurrir con hijos dueños de un departamento que deciden transmitir a sus padres, o a alguno de ellos, el usufructo para que usen o gocen de ese bien por el tiempo que convengan, que puede ser incluso hasta su fallecimiento.

2) Por la transmisión de la nuda propiedad, con reserva de usufructo: en este caso, alguien es dueño de una cosa o bien y transfiere la nuda propiedad, reservando para sí el usufructo, el uso y goce. El caso más habitual es de los padres propietarios de una casa que donan en vida a sus hijos la nuda propiedad, pero se reservan para sí el derecho de usar y gozarla mientras vivan: esto es, habitar en ella, como también poder alquilarla y gozar de esa renta.

3) Por la transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra: algunos adquieren la nuda propiedad y otros adquieren el derecho de usar y gozar de la cosa, por el tiempo que quieran, y hasta que finalice ese plazo.

Plazo

El usufructo tiene un plazo, que se puede estipular por un tiempo determinado o hasta la muerte del usufructuario. Vencido el plazo y extinguido el usufructo, el nudo propietario será nuevamente titular del dominio pleno del bien.

Modalidad

El usufructo puede ser puro y simple, o también puede estar sujeto a una condición (que se cumpla determinada cosa) o cargo (la obligación de cumplir con determinada prestación).

Algunos derechos del usufructuario

El principal derecho del usufructuario es la posibilidad de ejercer la posesión de esa cosa: usar y gozar de ella como si fuera el dueño. Puede transmitir a un tercero su derecho de usufructo, por un plazo determinado o de por vida (vitalicio). Extinguido ese período, por cualquier causa, el nudo propietario adquiere el dominio pleno de la cosa.

• LOCACION

Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio por dinero. Así lo define el Código Civil y Comercial de la Nación en su artículo 1187.

Contrato de locación de inmueble: locadores y locatarios

Si nos enfocamos en un contrato de locación de inmueble, hay algunas cuestiones muy importantes a tener en cuenta. Una de ellas, es que el locador sea el propietario o usufructuario del bien, o que sea representado por un apoderado, quien debe contar con un mandato con facultades para hacerlo. La forma de cerciorarse de esto es solicitando al locador la exhibición del título de propiedad del bien, inscripto en el Registro de la Propiedad, que acredite esa titularidad con un informe de dominio expedido por dicho Registro, en el que se informa la situación jurídica del bien.

Otra de las cuestiones más relevantes, en este caso para el locador (propietario), es la solvencia del locatario: que la persona a quien se le alquilará el inmueble tenga la capacidad económica de cumplir mensualmente con el pago de canón locativo y los demás gastos que esté obligado a pagar.

En caso de la locación habitacional, no se puede requerir al locatario el pago de más de un canón por mes; y en el caso de los depósitos en garantía por cantidades mayores al equivalente de un mes de alquiler por cada año de locación, el pago de un valor llave o equivalente.

Plazos

Para los contratos de locación, existe un plazo máximo que no puede exceder los 20 años, cuando el destino es habitacional, y los 50 años para otros destinos. El plazo mínimo de los contratos de locación es de 2 años. Existe una excepción a estos plazos, expresada en el artículo 1199 del Código Civil. (ej. amoblado para turismo).

La cuestión del fiador

El fiador es una persona distinta del locatario, que se compromete con el locador a cumplir con las obligaciones asumidas por el locatario, en caso de que este no lo hiciera. Es habitual solicitar a éste que acredite ser propietario de inmuebles u otros bienes para demostrar su solvencia. (y si fuera su vivienda familiar, se necesita el asentimiento conyugal o del conviviente inscripto).

• CERTIFICACION DE FIRMAS

Un documento tiene la firma certificada por escribano cuando la persona firmó el documento ante el notario y además firmó el libro o el acta de requerimiento de certificación de firmas. El escribano deja constancia de ello en el documento sobre el que se realiza la certificación, mediante nota, a la que agrega el acta de certificación de firma autorizada por el profesional interviniente. Dando fecha cierta, también, a la firma del documento.

El escribano, cada vez que se le requiera la certificación de firmas, hará firmar el instrumento y el libro o foja móvil de requerimiento. Esta es una de las grandes diferencias que existe con otros sistemas, como por ejemplo la certificación de firmas que realizan los bancos, donde lo que se verifica es la similitud al dibujo de la firma que obran en los registros, sin responsabilizarse por el verdadero autor de la firma.

Sólo el escribano o el Juez de Paz tienen la facultad, en ejercicio de la función pública, de dar fe de la autenticidad de la firma estampada en su presencia, por quien previamente se identificó de acuerdo a algunas de las formas establecidas en el código Civil y Comercial de la Nación.

• PODERES          (VER VIDEO)
  

Un poder es un documento mediante el cual una persona le otorga a otra la capacidad de actuar en nombre suyo. Podrá otorgar un poder toda persona humana o jurídica que necesite ser representada en algún acto. Por ejemplo, ante la necesidad de formalizar un negocio (compraventa, locación, hipoteca o sociedad, entre otros), cobrar o realizar trámites en bancos o instituciones, contestar una demanda o llevar a cabo una sucesión.

Personas físicas o humanas

Todos los poderes pueden ser otorgados ante un escribano. En principio, la documentación a presentar al escribano para el otorgamiento del poder por parte de una persona humana es el DNI.

Personas jurídicas

Si se actúa en nombre de una persona jurídica, se deberán presentar sus estatutos o constitución y modificaciones, los libros con la respectiva designación del representante legal (presidente, gerente) y, según el caso, el acta especial del órgano de administración que resuelva el otorgamiento del poder (además del DNI del representante legal que vaya a firmar la escritura).

Apoderado

Si quien concurre a otorgar el poder es un apoderado que lo hace en nombre de otra persona (sea humana o jurídica), deberá también presentar el pertinente poder con facultades suficientes.

Tipos de poderes

Los poderes pueden ser especiales para uno o más actos, o generales. Pueden ser revocados por la sola voluntad de la persona que lo otorga. Caducan cuando el otorgante padece una incapacidad posterior al otorgamiento del poder, y también cuando muere quien lo dio o la persona apoderada.

• REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

El reglamento de propiedad horizontal es la escritura pública exigida por el Código Civil y Comercial de la Nación para que exista la propiedad horizontal. Describe las unidades y detalla los bienes comunes, entre otras cosas, así como establece pautas de organización y de convivencia. No es exclusivo de los edificios de departamentos, sino que también es necesario para la división en propiedad horizontal de cualquier inmueble conformado por diversas unidades, como en el caso de varias casas o PH en un único lote.

Cuando varias viviendas coexisten en una misma propiedad, conviene siempre otorgar este reglamento.

¿A qué nos referimos puntualmente?

A veces, pensando en sus hijos, algunos padres deciden edificar uno o varios departamentos en el espacio aéreo de su vivienda o casas en un terreno que les pertenece. En estas situaciones, es aconsejable asesorarse con un escribano, realizar mediante un agrimensor un plano de mensura y subdivisión para propiedad horizontal y otorgar el reglamento de propiedad horizontal para que cada departamento o casa sea considerado una unidad funcional, independiente del resto de las unidades del mismo inmueble.

IMPORTANTE: esto de ningún modo significa que los hijos se convierten en los dueños de una parte del terreno de sus padres. Significa que cada unidad podrá ser adjudicada o vendida en forma independiente. Así, a la hora de una sucesión o de una venta, se evitan problemas patrimoniales y se facilita la posterior transmisión individual de esas propiedades

• REGIMEN PATRIMONIAL DEL MATRIMONIO

Convenciones matrimoniales

Uno de los temas más discutidos antes de la reforma del Código Civil y Comercial de la Nación era la forma de regulación sobre los bienes de las personas que contraían matrimonio. Los bienes que se adquirían a partir de la celebración del matrimonio eran gananciales, a excepción de los provenientes de donaciones, legados, o herencia que continuaban siendo propios.

TIPOS DE SISTEMAS

Régimen de la comunidad de gananciales

A partir de la reforma del CCCN, los futuros cónyuges pueden optar por elegir entre dos sistemas. Uno de ellos es el de la comunidad de gananciales, dentro del cual, al igual que ocurría hasta ahora, se mantienen como propios los bienes adquiridos previo al matrimonio, y los recibidos por herencia, legado o donación; y como gananciales los bienes adquiridos a título oneroso o comenzados a poseer durante la comunidad y que no estén incluidos dentro de los propios.

Administración y disposición

Dentro de este sistema, el cónyuge titular de un bien propio tiene la administración y disposición de él, a excepción de los inmuebles que sean la vivienda familiar o los bienes muebles indispensables de esta. El cónyuge que adquiere bienes gananciales tiene la administración y requiere del asentimiento del otro no titular para disponer de los inmuebles o bienes muebles registrables.

Régimen de separación de bienes

En caso de optar por el régimen de separación de bienes, cada cónyuge conserva la libre administración y disposición de sus bienes personales, a excepción de la vivienda familiar y de los muebles indispensables de esta, para los que necesitará del asentimiento del cónyuge no titular.

La primera oportunidad para optar por cualquiera de los regímenes es antes de contraer matrimonio. Si nada se indica, la ley presume que los futuros cónyuges optaron por el sistema de comunidad de bienes. En caso de optar por el sistema de separación de bienes, los futuros cónyuges deben hacerlo ante escribano y por escritura pública, que deberá anotarse en forma marginal en el acta de matrimonio para tener efecto contra terceros.

Después de la celebración del matrimonio, el régimen patrimonial puede modificarse tantas veces como los cónyuges lo resuelvan, por nuevas convenciones, las que también deberán realizarse ante escribano y por escritura pública. Estas convenciones deben realizarse pasado el plazo de 1 año de la realización de la anterior. En todos los casos requiere de su anotación marginal en el acta de matrimonio para ser oponibles a terceros.

• TESTAMENTOS     (VER VIDEO)
  

El testamento es un documento por el cual una persona –el testador– le deja a otra u otras –los herederos o legatarios– todo o parte de su patrimonio luego de su fallecimiento. Existen dos tipos de testamentos: por escritura pública y ológrafo (de puño y letra del que está testando).

Testamento por escritura pública

Para el primer caso, se necesitan dos testigos: junto con el testador deberán presentarse ambos en la oficina del escribano, quien redactará el testamento sobre la base de lo que previamente ha acordado con el testador, en una entrevista personal. Luego de la firma, el documento se inscribirá en el Registro de Actos de Última Voluntad, a cargo del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, y el testador recibirá una copia. Los testamentos pueden ser modificados o revocados en cualquier momento por el testador. Además, una vez que el testador fallece, los trámites sucesorios resultan más sencillos.

Testamento ológrafo

Es, tal vez, el menos recomendable: el testador redacta dicho documento de puño y letra y lo guarda en un lugar de su conveniencia. Luego de su fallecimiento, quien encuentra ese testamento debe presentarlo ante un juzgado y comenzar con un complejo proceso de peritaje y de protocolización.

El principal riesgo que presenta este tipo de testamento es que, si es encontrado por alguien a quien no resulta conveniente su contenido, podría destruirlo y entonces la voluntad del testador quedaría truncada, “desaparecería”. En cambio, si lo inutilizado fuera un testamento otorgado por escritura pública, los beneficiarios de las disposiciones podrían solicitar al escribano autorizante o al Archivo de Protocolos Notariales -según el caso- una nueva copia del testamento.

• ACTOS DE AUTOPROTECCION

El aumento en el promedio de vida, el avance de la ciencia y los tratamientos médicos han ampliado nuestras expectativas, a la vez que han generado nuevas preocupaciones sobre nuestro futuro. En la actualidad es posible decidir sobre el cuidado de nuestra persona, la salud, el patrimonio y la manera en que deseamos vivir nuestra vida en caso de no poder hacerlo por nuestros propios medios. Los Actos de Autoprotección son actos jurídicos que permiten expresar estas decisiones para el futuro.

Calidad de vida

En ellos, las personas expresan los deseos sobre su lugar de residencia, su permanencia en su hogar, sobre el cuidado del mismo, su aseo, alimentación y el personal que quedará a su cargo, entre otras cosas.

De esta manera, las personas dejan expresado su plan de vida a futuro.

Disposiciones patrimoniales

Son las decisiones que la persona deja por escrito sobre la forma en que su patrimonio deberá ser administrado para asegurar su calidad de vida. En ellas, se puede designar el propio curador o quién expresamente queda excluido de esa función para evitar así que su patrimonio quede a merced de terceras personas.

Directivas médicas anticipadas

Por medio de ellas, la persona deja pautas e indicaciones claras sobre la atención médica que desea recibir en caso de enfermedad o incapacidad. Se trata del derecho inalienable de toda persona a decidir sobre su propio cuerpo y sobre su salud. Estas directivas se proponen evitar que un estado físico o psíquico impida tomar la decisión deseada y que esta quede en manos de familiares o médicos.

La Ley de Derechos del Paciente reconoce el derecho de todo ser humano a decidir sobre su propio cuerpo y su salud, los derechos de asistencia, a un trato digno y respetuoso, a la intimidad y confidencialidad, a la información sanitaria, a la interconsulta médica y, fundamentalmente, a la autonomía de la voluntad, en el caso del paciente terminal a decidir si desea rechazar algún tipo de tratamiento o no.

Por qué medio deben hacerse

Estas directivas deben hacerse por escrito ante escribano o Juzgado de Primera Instancia. En todos los casos se deberá contar con dos testigos y la aceptación expresa de las personas que se designe para representarla. La escritura pública es el medio idóneo para dejar constancia de estas decisiones, dado que asegura su autenticidad, da fe de las declaraciones que contiene, fija una fecha cierta al documento y lo protege ante la posibilidad de alteración o pérdida.

Registro de Actos de Autoprotección

Los Actos de Autoprotección pueden ser registrados para que su contenido llegue al conocimiento de las personas a las cuales van dirigidos, es decir, a los médicos, los jueces y las personas designadas para las cuestiones patrimoniales o médicas. En la Ciudad de Buenos Aires, este Registro se encuentra a cargo del Colegio de Escribanos, quien, mediante una base de datos nacional, puede conocer si la persona ha dictado estas disposiciones en cualquier lugar de la Argentina.

Este tipo de actos están previstos por el Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y resultan de cumplimiento obligatorio para los médicos -salvo que impliquen prácticas eutanásicas-, y deben ser agregados en la historia clínica de los pacientes. Son una interesante herramienta, junto con otros instrumentos como donaciones, poderes especiales, testamento, fideicomiso, etc., para planificar el futuro en previsión de una propia incapacidad.

Fuente: Cuidá lo Tuyo – Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires

Link: http://www.cuidalotuyo.org/

• SOCIEDADES

Constitución SRL o SA

Constitución SAS

Reforma y aumento de capital

Transformación o Reorganización societaria

Ingreso y egreso de inmuebles a sociedades

Disolución, liquidación y cancelación

Sociedades Extranjeras

• ENTIDADES SIN FINES DE LUCRO

Asociaciones civiles y Fundaciones

• FIDEICOMISOS

Fideicomiso inmobiliario de Administración

Fideicomiso inmobiliario de Construcción