NOVEDADES EN DONACIONES DE INMUEBLES

IMPORTANTES NOVEDADES en DONACIONES DE INMUEBLES de PADRES a HIJOS:

El día 16/12/2020 salió publicada la LEY número 27.587, que MODIFICA algunos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación, lo que permite nuevamente que las DONACIONES DE INMUEBLES sean un instrumento viable, a través de las cuales los argentinos puedan disponer su patrimonio en vida, transmitiendo en forma gratuita sus inmuebles a sus hijos, sin el riesgo de que los inmuebles donados pierdan valor comercial o dejen de ser aptos para ser tomados como garantía bancaria, cuestión que entorpecía el tráfico comercial inmobiliario y la seguridad jurídica.

Las VENTAJAS de realizarlas pueden ser de índole de PLANIFICACION familiar y sucesoria (distribuir los bienes, evitar futuros conflictos, o tiempos y gastos sucesorios, etc.), pero también por temas FISCALES, ya que al distribuir el patrimonio familiar (hoy a nombre de un solo contribuyente), puede implicar una menor carga tributaria familiar (por ser varios contribuyentes, cada uno con su propio mínimo no imponible), tanto en los «impuestos al patrimonio» (ej. bienes personales todos los años, aportes extraordinarios «por única vez» a las «grandes» fortunas, etc.), y en los «impuestos a las ganancias» (por los ingresos por eventuales locaciones de los inmuebles).

Les compartimos dos videos, uno explicando la situación luego del Código Civil y Comercial de la Nación que entró en vigencia en Agosto de 2015, y el segundo explicando estas recientes modificaciones. Debajo de los videos encontrarán el artículo doctrinario que realizamos al respecto.

Donaciones de Inmuebles en CCyCN y Previo a Ley 27.587 (Ver video actualización 2021)

Donaciones de Inmuebles (Actualización Dic. 2020)

Donaciones de Inmuebles (Septiembre 2021)

Usufructo y Nuda Propiedad

Planificación Patrimonial Familiar y Sucesoria - La Pandemia nos hizo pensar...

Cuestiones Tributarias en Transferencias de Inmuebles

CONSIDERACIONES JURIDICO-NOTARIALES:

1) Durante más de cien años, con el anterior Código Civil, la doctrina notarial y la jurisprudencia de tribunales (Plenario Escary c/ Pietranera, año 1912), aceptaban sin inconvenientes las DONACIONES GRATUITAS de INMUEBLES de PADRES a HIJOS, por considerarlos ANTICIPOS DE HERENCIA, y al fallecer los donantes, sus herederos podían realizar sus reclamos solo con acciones de «colación» (reclamo de valores entre ellos únicamente) y no acciones de «reducción», (que son acciones reipersecutorias del inmueble no solo contra el coheredero donatario, sino también con la posibilidad de ejercerlas contra quien le hubiera adquirido el inmueble al donatario), y por lo tanto, dichos títulos de propiedad, al no haber futuras acciones reipersecutorias, NO ERAN OBSERVABLES NOTARIALMENTE, (como sí lo eran las donaciones de inmuebles a terceros, o sea a quienes no fueran herederos forzosos/legitimarios del donante, ya que en esos casos, las acciones judiciales de reclamo eran «reivindicatorias», (rei: cosa, vindicar: perseguir).

2) Con el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que entró en vigencia en Agosto de 2015, se cambió el centenario criterio anterior, y se estableció que se podía ejercer la acción de reducción (reipersecutoria) también entre coherederos legitimarios (y contra quienes adquirieran los inmuebles a los donatarios), lo que resultó en que tanto las donaciones de padres a hijos como las donaciones a terceros, (o sea todas las donaciones) eran TITULOS OBSERVABLES: y lo seguirían siendo por los siguientes plazos: por 10 años contados desde la donación/posesión, o por 5 años contados desde el fallecimiento del donante; por lo que dejaban de ser observables con el cumplimiento del primero de los dos plazos referidos. Esto complicó muchísimo el mercado inmobiliario y la circulación de dichos títulos, y dificultó los entendibles deseos de los padres y madres cabeza de familia, de poder adelantar su herencia, y transferirles en vida a sus hijos sus propiedades, para que las fueran aprovechando desde ahora sin tener que esperar los mismos al fallecimiento de sus padres.

3) Viendo que las «donaciones de padres a hijos son una costumbre arraigada y bien valorada en nuestro país», en el Congreso Nacional se sancionó la MODIFICACION de algunos artículos del nuevo Código, resultando nuevamente, en consecuencia, «TITULOS NO OBSERVABLES las donaciones de padres a hijos».

4) Cada familia va a poder volver a considerar la posibilidad de hacer «adelantos de la herencia», mediante las donaciones gratuitas de los inmuebles, pasándolos de una generación a la siguiente: pudiendo donarlos a todos los hijos por partes iguales en condominio; o ir donando un inmueble a cada uno y en distintos momentos; pudiendo donar solo la «nuda propiedad» (propiedad desnuda, vacía de contenido), reservándose el derecho real de «usufructo» vitalicio (uso y goce: si hay que vivir, vivo yo, si hay que alquilar, lo alquilo y cobro yo); y en caso de renuncia en vida, o de fallecimiento del usufructuario, no entra el inmueble en sucesión (ya que el usufructo se extingue con el fallecimiento); sino que simplemente se «notifica» al Registro de la Propiedad Inmueble el fallecimiento con la partida de defunción inscripta en el Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas, y ante dicha sola presentación, el Registro de la Propiedad «cancela la anotación del usufructo», quedando por lo tanto el titular de dominio (el hijo donatario) como titular del dominio pleno en forma automática.

5) En el futuro, al fallecimiento del donante, sus herederos verificarán los bienes que quedaron para heredar, y si no hubiera un testamento con mejoras a alguno dentro de la porción disponible (1/3 del patrimonio), todos los hijos deberán heredar por partes iguales, y podrán en caso de diferencias, colacionar los «valores» de los bienes dados en donación, reclamando los valores únicamente a sus hermanos, pero no teniendo el derecho de poder accionar judicialmente contra ningún tercero comprador, (adquirente de buena fe y a título oneroso), y en eso justamente se basa la TRANQUILIDAD en la circulación de dichos títulos de propiedad.

6) Quedarán por lo tanto como observables por los plazos de 5 y 10 años referidos, todas las restantes donaciones gratuitas de inmuebles, que se hacen a favor de terceros, siendo las habituales: las donaciones de abuelos a nietos; de tíos solteros sin hijos a sus sobrinos; de una persona a otra por vínculos afectivos; etc.

OPERATIVAS INMOBILIARIAS PARECIDAS A LAS DONACIONES, QUE SE PUEDEN REALIZAR SIN INCONVENIENTES:

Esto va a facilitar mucho también la formalización de otras «operativas similares», que como terminaban «vinculadas a inmuebles», creaban algunas dudas en su aceptación notarial, como ser:

a) La cesión gratuita de un boleto de compraventa de un inmueble, firmado por el padre comprador a favor de su hijo como cesionario, para que el vendedor le escriturara el inmueble como venta directamente al hijo.

b) La donación de dinero efectivo del padre al hijo para que éste último comprara el inmueble.

c) La cesión gratuita de «posición contractual» en un «fideicomiso inmobiliario de construcción», del padre como fiduciante beneficiario adjudicatario, a favor del hijo como cesionario, para que se transfiriera el inmueble del fideicomiso directamente al hijo.

d) La designación al hijo como «fideicomisario» en un «fideicomiso inmobiliario de administración», a fin de que el inmueble aportado al fideicomiso de administración, le sea «devuelto» no ya al padre fiduciante aportante, sino al hijo «fideicomisario».

e) La donación gratuita de acciones en una SA «en liquidación», del padre accionista adjudicatario del inmueble por liquidación, a favor del hijo donatario de las acciones, para que se le adjudicara directamente el inmueble al hijo.

f) La cesión gratuita de derechos hereditarios y gananciales, total o parcial, que realiza en una sucesión el o la cónyuge sobreviviente a favor de sus hijos, a fin de que el inmueble denunciado dentro del patrimonio del causante, se inscriba en su totalidad a nombre de los hijos herederos, evitando de esa manera la futura sucesión del cónyuge sobreviviente.

IMPORTANTES CONSIDERACIONES TRIBUTARIAS:

1) IMPUESTOS NACIONALES: La ley 27.430 estableció que si una persona humana adquirió en forma onerosa un inmueble a partir del 01/01/2018, cuando en el futuro resuelva venderlo, ya no tributará el ITI, (impuesto a la transferencia de inmuebles, que es el 1,5 % del precio de venta), sino que tributará el impuesto a las «ganancias cedulares» (que es el 15 % calculado sobre el importe de la «ganancia» que le genere la venta, que es la diferencia entre su precio de venta, y el precio de su compra debidamente actualizado por el índice legal: dicho impuesto se abona en la declaración jurada anual, y no hay un régimen de retención y «pago a cuenta» al firmar la venta).- Sin embargo, aunque la donación gratuita del inmueble fuere posterior a dicha fecha, pero la COMPRA del inmueble por el donante fue con fecha ANTERIOR al 01/01/2018, en ese caso, cuando el donatario resuelva en el futuro vender el inmueble, seguirá tributando el ITI (por lo que no entra su futura venta en «ganancias cedulares», aunque la realice dentro de muchos años).

2) IMPUESTOS PROVINCIALES: La ley 14.044/2009, modificada por la ley 14.200/2010, de la Provincia de Buenos Aires, creó el ITGB, impuesto a la transmisión gratuita de bienes, que grava las transferencias gratuitas por causa de muerte (sucesiones) y por actos entre vivos (donaciones).

La ley se refiere a varios casos, siendo entre otros: a) Inmuebles ubicados en dicha provincia. b) Automotores radicados en dicha provincia. c) Dinero efectivo o divisas si estaba depositado en cuenta bancaria en sucursal o casa matriz ubicada en dicha provincia. d) Participaciones societarias de sociedades inscriptas en dicha provincia.

Pero también pretende alcanzar otros casos, (que son más discutibles), como ser: a) Participaciones societarias de sociedades ubicadas FUERA de la provincia, pero que dentro del patrimonio social hubiera bienes ubicados DENTRO de la provincia (ej. inmuebles, automotores, etc.), y en la PROPORCION de dichos bienes dentro del patrimonio total de la sociedad. b) Y también cuando cualquiera de los bienes estuviera ubicado FUERA de la provincia, pero que el HEREDERO o DONATARIO tuviera su DOMICILIO en la provincia (Ej. Donación de inmueble sito en Caba, con el padre donante domiciliado en Caba, a favor de dos hijos, uno domiciliado en Caba y otro en Provincia de Buenos Aires: La ley pretende alcanzar con tributo al donatario con domicilio en dicha provincia).

Por lo expuesto, es muy importante el merituar este impuesto provincial, (y especialmente la forma de redactar y documentarlas), cuando se realizan estas donaciones gratuitas de padres a hijos, como anticipos de herencia.

COLOFON:

El notariado estuvo explicando en distintos ámbitos todos estos años, las bondades del instituto, (y la existencia de muy pocos casos judiciales de reclamos por haberse beneficiado a solo uno de los hijos herederos, en desmedro del o de los restantes), y entendiendo dicha situación y que las «donaciones de padres a hijos son una costumbre arraigada y bien valorada en nuestro país», los legisladores sancionaron esta nueva ley, que fue ya promulgada por el Poder Ejecutivo Nacional, y publicada en el Boletín Oficial de la República Argentina.

Escribano Adrián Comas – Abogado Matías Comas.

[email protected]

www.escribaniacomas.com.ar

Publicaciones vinculadas:

iprofesional (publicado 16/12/20)

Ámbito financiero (publicado 24/11/20)

Revista GBA Profesional Ciencias Económicas (Diciembre 2020)