Fideicomiso de Administración de Inmuebles

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Fideicomiso de administración de inmuebles.

Finalidad, características, y posibilidad de reducir los costos tributarios: De la operativa de creación del fideicomiso, de su mantenimiento, y especialmente de la incorporación del inmueble al fideicomiso y de su posterior devolución.

En varias conferencias, artículos y videos doctrinarios desarrollamos las características del fideicomiso en general, y especialmente el inmobiliario de construcción al costo, y el de administración.

En este último caso explicamos que la finalidad del mismo es la de separar una parte del patrimonio de una persona humana a los fines de su administración diferenciada y protección, (ya que el patrimonio es la garantía de los acreedores de cada uno), y que el sentido de este instituto es poder separar y encapsular parte del patrimonio, para una correcta administración y planificación patrimonial, familiar, y sucesoria, y evitar los riesgos de que esa parte del patrimonio personal, en principio, pueda sea atacado por terceros.

Se deberá tener en cuenta que la normativa establece claramente que no protege al patrimonio en caso de insolvencia total de la persona humana, para el caso de fraudes o de concursos o quiebras.

Por lo tanto no es el caso de tener acreedores actuales que estén reclamando, sino que el sentido del fideicomiso de administración es prever futuros riesgos patrimoniales, especialmente en un país como el nuestro en que la economía tiene constantemente períodos de crisis.

El separar un inmueble de nuestro patrimonio y transferirlo a un fideicomiso de administración, con las instrucciones de su protección, administración, eventualmente explotación, y la devolución del inmueble a la misma persona humana, que sería fiduciante beneficiaria y fideicomisaria, permite la protección referida.

El fiduciario administrador podrá ser una persona humana de confianza, o también una persona jurídica integrada por personas humanas de confianza, ya que no pueden ser integrantes de la sociedad fiduciaria administradora, los mismos fiduciantes aportantes del inmueble.

Tener en cuenta que optar por una sociedad fiduciaria, aumenta los costos de la operativa, consistentes en la constitución y el mantenimiento anual de la sociedad.

En caso de fallecimiento de la persona humana fiduciaria, no se abre ningún expediente sucesorio, ya que el fiduciante podrá elegir a otra persona humana como fiduciario sustituto, y deberá tramitarse el cambio de titularidad registral del inmueble, que seguirá dentro del mismo patrimonio fiduciario, por lo que no está alcanzado por impuestos, pero deberá registrarse en la matrícula registral del inmueble, los datos de la nueva persona fiduciante administradora.

Un futuro acreedor de la persona humana fiduciante, no podrá atacar la operativa de transferencia del inmueble del fiduciante al fiduciario original, por ser anterior a su crédito, pero se deberá tener en cuenta que podría pretender embargar el derecho patrimonial que tiene el fiduciante, como fideicomisario, de que le devuelvan su inmueble al final del plazo máximo del fideicomiso, de 30 años desde su creación.

Ese derecho que tiene el fiduciante como beneficiario y fideicomisario, es un derecho patrimonial que puede ceder a terceros en forma onerosa o gratuita, (en este último caso sería a favor de sus propios hijos como anticipos de herencia).

De acuerdo a la evolución de la jurisprudencia administrativa tributaria de afip con respecto a impuesto a las ganancias, y de agip o arba con respecto al impuesto de sellos de cada jurisdicción, la transferencia del inmueble al fideicomiso y el reintegro del mismo al fiduciante, o eventualmente a sus sucesores por causa de muerte o por actos entre vivos, no estaría alcanzado por impuesto las ganancias, impuesto a la transferencia de inmuebles (iti), impuesto a las ganancias celulares, por los impuestos de sellos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de la Provincia de Buenos Aires, o por el impuesto a la transmisión gratuita de bienes de la Provincia de Buenos Aires, pero eso dependerá esencialmente, de una correcta configuración de la operativa, y de la específica redacción de las cláusulas pertinentes que así lo establezcan.

Una vez transferido el inmueble al fideicomiso, al vencimiento del plazo máximo de 30 años (o con anterioridad cuando así lo resuelva el fiduciante), se desafectará el inmueble del patrimonio fiduciario, y el fiduciario administrador procederá a la transferencia del inmueble en dominio pleno al fiduciante original, o a sus sucesores.

Dicha devolución o transferencia tampoco estaría alcanzada por ningunos de los impuestos referidos, en la medida que la operativa y las cláusulas pertinentes demuestren que no hay contraprestación, por lo que no son actos onerosos, siendo gratuitos o neutros, y que tampoco hay enriquecimiento patrimonial gratuito alguno.

En tiempos de pandemia, que nos hace pensar en las planificaciones patrimoniales familiares y sucesorias, y en tiempos de recurrentes crisis económicas, que nos hacen pensar en la protección de parte de nuestro patrimonio, el instituto de fideicomiso de administración de inmuebles es una herramienta aconsejable para considerar, tener en cuenta, y aplicar, por sus menores costos tributarios.

Escribano Adrián Comas