Estimado Contador:

Durante años los clientes nos consultaron sobre la posibilidad de sacar sus inmuebles que estaban dentro de sus sociedades anónimas (argentinas u off-shore), y el problema fue siempre el gran costo impositivo para realizarlo, ya que sea por venta, reducción de capital, o disolución y liquidación, los inmuebles se tenían que transferir por valor de plaza, (art. 71 dec.  reglamentario de ganancias), tributando impuesto de sellos en la alícuota del 3,6 %, y retención del impuesto a las ganancias del 3% como pago a cuenta del impuesto total, del 35% calculado desde el valor contable, que por falta de ajuste por inflación, era un importe enorme.

En virtud de la Ley 27260 de sinceramiento fiscal y sus reglamentaciones, se otorga ahora una nueva posibilidad, y es la oportunidad que tienen los clientes de sacar los inmuebles de las sociedades con un costo impositivo sustancialmente menor.

Efectivamente, la normativa permite sacar los inmuebles como transferencia «no onerosa», sin tener que tributar impuesto de sellos, ganancias, impuesto a la transferencia de inmuebles, etcétera, y sólo tributando el impuesto especial del 5% sobre el valor de plaza.-
A continuación se detallan los distintos casos que permite la nueva normativa, pero por unos meses únicamente:
1) Inmuebles a nombre de una sociedad del exterior, que no tiene inscripción como sucursal ni cuit.

2) Inmuebles a nombre de una sociedad del exterior, que sí tiene inscripción como sucursal y tiene cuit.

3) Inmuebles a nombre de una sociedad anónima argentina, que tiene los libros sociales rubricados pero sin labrarse actas sociales desde hace décadas, sin presentar declaraciones juradas, y con cuit suspendido.

4) Inmuebles a nombre de una sociedad anónima argentina, con libros rubricados,  con actas al día, cuit vigente, y presentaciones de declaraciones juradas también al día.–

En todos estos casos, la normativa permite que los accionistas, personas humanas residentes en nuestro país,  «declaren» ante la Afip que los inmuebles son en realidad de ellos, aunque la titular registral sea una sociedad, e  informando el valor de plaza, lo que debe ser ratificado por el representante de la sociedad titular registral, y ratificada la tasación por un corredor inmobiliario matriculado, todos con clave fiscal con nivel de seguridad 3.-

Una vez presentadas las declaraciones ante la Afip, se abona el impuesto especial del 5% de ese valor de plaza, y se puede otorgar la escritura pública de transferencia de dominio «no onerosa» de la sociedad a favor de los accionistas.-

Y para el «correcto» otorgamiento de dicha escritura pública, es que tenemos previamente que revisar que se cuentan con los títulos de propiedad, los estatutos, los libros de actas, con la posibilidad de redactar las asambleas de accionistas que reconocen esa situación,  y autorizan al representante a firmar la escritura pública, con todos los requisitos societarios que le otorguen «razonabilidad» a ese reconocimiento (principio de la realidad económica del derecho tributario), con la mayor seguridad jurídica para la futura aceptación del título al momento de querer vender los inmuebles a terceros.

Es muy importante tomar las debidas precauciones para dicha redacción de la transferencia «no onerosa», porque, por ej., otorgada mencionando únicamente como «causa», el permiso que otorga la ley de sinceramiento fiscal, (que es sólo una norma económica que no modifica la normativa del Código Civil y Comercial de la Nación),  los Registros de la Propiedad inscribirán igualmente la transferencia, pero redactada de esa manera, podría permitir en el futuro el eventual reclamo por parte de acreedores de la sociedad, que disminuyó su patrimonio sin contraprestación, o hasta reclamos de acreedores de los accionistas.-

En resumen, éste es el momento de avisarles a los clientes que tienen esta posibilidad, asesorándolos sobre el menor costo tributario, sobre el procedimiento correcto para el sinceramiento fiscal, el cálculo de las disminuciones del activo y del patrimonio neto de las sociedades, a fin de decidir su posterior continuación o su liquidación, y en el armado contable, tributario, societario, inmobiliario, registral, y notarial, para otorgarle la mayor seguridad jurídica para la circulación de dichos títulos de propiedad con vistas a la futura venta de los inmuebles a terceros, tributando en dicho momento: las personas humanas que no sean sujetos empresas, únicamente el impuesto a la transferencia de inmuebles ITI del 1,5 % sobre el precio de venta, o si fueran sujetos empresas, tributando impuesto a las ganancias pero que será ínfimo o inexistente, ya que el valor de incorporación de los inmuebles fue por el mismo valor de plaza en el que luego venden.-

 

La normativa actual también permite que la persona humana residente que declare los inmuebles como propios, NO sea accionista de la sociedad titular registral, pero esta posibilidad necesita obviamente mayores recaudos.-

Y por último, si el titular registral no fuera una sociedad sino una persona humana, por ej. un pariente o amigo del declarante, también se puede realizar esta operativa y con el mismo costo, pero el otorgamiento de la escritura de transferencia no onerosa necesitará mayores recaudos, fundamentalmente por eventuales futuros reclamos de herederos legitimarios del transmitente, argumentando quizás la similitud a las donaciones gratuitas, que son títulos observables notarialmente durante 10 años contados desde la transferencia.-
Esperamos que este informe sea útil para los clientes, y si tuvieran alguna consulta puntual sobre un tema que no estuviera aquí especificado, quedamos desde ya en contacto para interactuar profesionalmente sobre el mismo.-

Escribano Adrián Carlos COMAS