Estimados Contadores:  

 

Llegamos a principios de Febrero de 2018.- Ya nuestros clientes empiezan a volver de sus vacaciones, y comenzamos a pensar en el vencimiento de las DECLARACIONES JURADAS del 31/12/2017; y con relación al sinceramiento fiscal ley 27.260, teniendo en cuenta la INCORPORACION de los INMUEBLES a VALOR de PLAZA en las declaraciones juradas de los sincerantes personas humanas; (y también con la BAJA CONTABLE de los inmuebles en las declaraciones juradas de las sociedades que sí los presentan).-

 

El plazo original de VENCIMIENTO de dichas declaraciones juradas fue prorrogado por la Afip a JUNIO de 2018, y por lo tanto, hasta esa fecha es que conforme al art. 38 de la ley 27.260, nos queda encarar la finalización de esta operativa de sinceramiento fiscal, que es FORMALIZAR las ESCRITURAS de TRANSFERENCIAS DE DOMINIO NO ONEROSAS de los referidos inmuebles, de las «sociedades titulares aparentes», a favor de las «personas humanas sincerantes» (lo que es “obligatorio” para los casos previstos en el art. 38 de la ley de sinceramiento, y “muy conveniente” para los casos previstos en el art. 39 de dicha ley).-

 

Recordemos que las del art. 38 son aquellas sociedades ”residentes de nuestro país” (sociedades argentinas, SA, SRL, SCA, etc., o extranjeras con sucursal o representación por art. 118 o 123 LGS), todas inscriptas en nuestros Registros Públicos de Comercio, (ej. IGJ, DPPJ de Bs. As., etc.).- Estas tienen la obligación de escriturar la transferencia.-

 

Y las sociedades del art. 39 son las extranjeras no residentes en nuestro país, que nunca inscribieron sucursal o representación por art. 118 o 123 LGS, y tienen a su nombre inmuebles en nuestro país.- Éstas «no tienen obligación» de escriturar la transferencia, pero «es muy conveniente» que lo realicen, a fin de adecuar la realidad tributaria (el inmueble es impositivamente de la persona humana sincerante), con la realidad registral (el inmueble está aún a nombre de la sociedad).- Ésta situación de la «no obligación» surge del supuesto original de dicho artículo 39, que suponía «sociedades extranjeras con inmuebles en el exterior», y luego se percataron que «también comprendía a sociedades del exterior que tenían inmuebles en nuestro país», (como ser todas las Sociedades Uruguayas sin inscripción ni cuit, con inmuebles a su nombre en la Argentina).-

 

Por lo tanto, es conveniente REVISAR con nuestros clientes personas humanas, quiénes han realizado oportunamente el sinceramiento declarando como suyos los inmuebles a nombre de estructuras societarias del país o del exterior, y aún no han formalizado las transferencias dominiales de dichos inmuebles.-

 

Ya se han hecho muchas de esas escrituras, (pero lamentablemente algunas se redactaron con muy pero muy poca fundamentación jurídica, claridad de la causa, trazabilidad, y razonabilidad), y tal es la disparidad de criterios notariales sobre la aceptación como “títulos perfectos” de estos títulos excepcionales por sinceramiento fiscal Ley 27.260, que se convocó a fin del año pasado a una “CONVENCION NOTARIAL” de todo el país, a fin de advertir al notariado la conveniencia de consignar todos los RECAUDOS máximos para dichas escrituras.- Esto apunta para que en la posterior venta a terceros de dichos inmuebles sincerados, estén los «TERCEROS COMPRADORES”, debidamente PROTEGIDOS por la ley, de futuros RECLAMOS como “TERCEROS ADQUIRENTES a título ONEROSO y de BUENA FE”; ya que el problema aquí es determinar si se necesita solo la buena fe “CREENCIA” o la buena fe “DILIGENCIA”.-

 

Y ante la posibilidad de que parte del notariado considere que el COMPRADOR final de estos inmuebles recibidos por su vendedor persona humana sincerante por transferencia “no onerosa” por parte de sociedades, NO tiene la protección legal por no ser realmente “de buena fe DILIGENCIA”, (ya que claramente SABIA que el título antecedente de su vendedor era una transferencia no onerosa por sinceramiento, ya que eso es “ostensible” y así surge de su título de propiedad, pero que también podría ser una POSIBLE INSOLVENCIA de la sociedad encuadrada por el artículo 338 del Código Civil y Comercial como «insolvencia fraudulenta», por no quedar nada en el patrimonio societario), es que ACONSEJAMOS PREVER esta posibilidad, neutralizándola, y darle al título de propiedad un “BLINDAJE” suficiente para la protección a dicho tercero comprador.-

 

A tales efectos, es que SUGERIMOS formalizar la escritura de transferencia dominial con los siguientes RECAUDOS: 1) TRANSCRIBIENDO un acta de socios unánime que haya aprobado la misma, por ser para la ley de sociedades un acto «notoriamente extraño al objeto social»; 2) mencionando como CAUSA el instituto del MANDATO SIN REPRESENTACION (y no el de «simulación», que podría haber sido oportunamente «ilícito» por perjudicar a terceros); 3) aprobando la transferencia a favor del sincerante persona humana que es el SOCIO MAYORITARIO de dicha sociedad (el sinceramiento es declarar que «el inmueble es suyo porque es suya la sociedad»…); y 4) demostrando que no hay INSOLVENCIA fraudulenta que confiera derecho a eventuales ACREEDORES de la sociedad a reclamar a todos, inclusive el comprador final, argumentando que tienen legalmente a su favor como acreedores reclamantes la «inoponibilidad de dicha transferencia por dos años» (art. 338 CCyC); y eso se demuestra notarialmente avisando previamente a los posibles acreedores PUBLICANDO avisos legales por 3 días en el Boletín Oficial y en un Diario de gran circulación, que la sociedad realiza una «REDUCCION de su patrimonio neto».- Como de la escritura pública que redactamos surge que vencidos los 15 días posteriores, no hubo oposiciones de terceros, con este procedimiento societario se protege el futuro comprador del inmueble de cualquier eventual reclamo en los años siguientes, ya que si el Notariado nunca consideró observables los títulos de transferencia de inmuebles por adjudicación en reducción de capital, por la existencia de dichas publicaciones previstas en el artículo 204 y 83 de la ley de sociedades 19.550, de la misma manera no consideraría observables los presentes títulos de transferencias de inmuebles por sinceramiento y reducción del patrimonio neto, por la seguridad jurídica que otorga la existencia de las MISMAS publicaciones.-

 

Por todo lo expuesto, es que se aconseja ADVERTIR a los sincerantes de los plazos para formalizar dichas transferencias dominiales, y las sugerencias para dotar a sus títulos de propiedad de los mayores recaudos de seguridad jurídica que la normativa permite.-

 

Para mayor información al respecto, los REMITIMOS a los artículos anteriores subidos al BLOG de la página web de la escribanía; los cuales fueron compartidos en los Grupos Profesionales de Contadores en Linkedin, y parte de ellos se publicaron en la Revista Enfoques de Editorial La Ley, en la edición de Marzo de 2017.-

 

Escribano Adrián Carlos Comas.