CONSIDERACIONES SOBRE LA EXTINCION DEL «FIDEICOMISO INMOBILIARIO DE CONSTRUCCION AL COSTO», POR VENCIMIENTO DEL PLAZO, PERO SIN HABER CONCLUIDO LA MANDA FIDUCIARIA INMOBILIARIA. LA «RECONDUCCIÓN» EN UN FIDEICOMISO, ES POSIBLE, PORQUE NO TIENE LAS MISMAS CARACTERÍSTICAS QUE LA «RECONDUCCIÓN SOCIETARIA»

Ponencia en 45º Convención Notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Agosto 2024.

En dicha ponencia expuse la opinión que en los fideicomisos inmobiliarios de construcción, en que se consignaban un plazo y también una condición, lo que realmente causaba la extinción del fideicomiso es únicamente el cumplimiento de la condición, ya que el plazo, que era exiguo y mal calculado, era solo indiciario para el plan de etapas, pero que su vencimiento no causaba realmente la extinción del fideicomiso. Pero también mencioné que si en el primer caso se interpretara que el plazo consignado y vencido, implicó obligatoriamente la extinción del fideicomiso, y en el segundo caso, con más razón lo extinguía, si no se había prorrogado el plazo «antes» del vencimiento, igualmente luego se podía formalizar en ambos casos, después del vencimiento, la «RECONDUCCION» del fideicomiso. Y frente al argumento que la «reconducción» está prevista solo para las sociedades, que por vencimiento del plazo estaban ya disueltas, realizo ciertas consideraciones.

 

Relevante cambio en torno a las donaciones de inmuebles

En Revista Ámbito, 24 de Noviembre de 2020 – (Versión impresa y digital)

La Cámara de Diputados aprobó recientemente el proyecto de ley que ya tenía media sanción en el Senado, y que permitirá, a partir de su promulgación, que las donaciones vuelvan a ser un instrumento viable, que permitan a los argentinos disponer su patrimonio en vida sin miedo a que afecte la seguridad jurídica y sin el riesgo de que los inmuebles donados pierdan valor comercial o dejen de ser aptos para ser tomados como garantía bancaria..-

 

«Títulos de propiedad por Blanqueo – Ley 27.260. ¿Sociedades que transfieren inmuebles en forma «no onerosa» y se «insolventan»? Posibilidad de mejorar el blindaje para los estudios de títulos.» – Ponencia en la 42º Convención Notarial – 2017 

Ponencia en la 42º Convención Notarial – Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires – 6, 7 y 8 de Septiembre de 2017

El comprador de estos inmuebles recibidos por transferencia “no onerosa” por parte de sociedades, sin contraprestación alguna, puede no tener la protección legal por no ser realmente comprador “de buena fe-diligencia”, (ya que es “ostensible” del título de su vendedor que podría haber una posible “insolvencia” de la sociedad anterior titular, encuadrada por el artículo 338 del Código Civil y Comercial).- Recaudos para dar un «BLINDAJE».-

 

Este es el momento de sacar los Inmuebles ubicados en nuestro país de las Sociedades argentinas o del exterior

En Revista Enfoques, Thomson Reuters, Marzo 2017 – Nº 3 – (Versión impresa)

Reflexiones notariales sobre la transferencia no onerosa de inmuebles por parte de sociedades, en la ley de sinceramiento fiscal, que tuvo varias etapas: la sanción de la ley 27.260; luego el decreto reglamentario 895/16; luego la resolución de la AFIP 3919/2016, con sus posteriores modificaciones y agregados; y por último, la modificación y agregados del decreto reglamentario 1206/2016.-

 

El fideicomiso inmobiliario y sus formas de celebración, o ¿escrituras para todos y todas?

En Revista del Notariado Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, nº 925, julio-septiembre 2016

El Código Civil y Comercial establece en su artículo 1669 varias opciones para celebrar los contratos de fideicomiso. Para algunos, son solo dos posibilidades que deberían firmar todas las partes al celebrar dicho contrato, el instrumento público o el instrumento privado. Pero existiría también una tercera posibilidad, cuando se refiere a bienes inmuebles, la del instrumento privado que luego se transcribe en una escritura pública únicamente a requerimiento del fiduciario administrador. Esta tercera opción, que la norma considera específicamente como “suficiente”, implicaría la no exigencia legal de la escritura pública firmada por todos los contratantes y, por lo tanto, que no toda documentación posterior en el fideicomiso debiera ser celebrada únicamente en escritura pública.

 

 

“No te lo van a inscribir” o una correcta y completa publicidad registral del dominio fiduciario debería incluir también la CUIT del fideicomiso

En Revista del Notariado Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, nº 920, abril-junio 2015

El fideicomiso es un contrato, no una persona jurídica, motivo por el cual el inmueble se inscribe a nombre del administrador fiduciario con la sola mención de que es “dominio fiduciario Ley 24441”. Pero el administrador puede administrar patrimonios fideicomitidos distintos y la publicidad registral no es completa, lo que no les permite a los terceros saber a cuál de ellos el inmueble pertenece, creándose inseguridad jurídica. La mención de la CUIT del patrimonio fiduciario sería la solución. Los antecedentes que dieron origen a la normativa registral actual requirieron del registrador la flexibilidad que necesitaba este nuevo instituto. Este ar­tícu­lo es un llamado a dicha reflexión.

 

«Disculpe, pero no me especializo en sociedades…» o «­Ha llegado usted al lugar indicado!»

En Revista del Notariado Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, enero-marzo 2010

Nota del autor: Este artículo está destinado a los escribanos, abogados, contadores, o al personal administrativo de las sociedades anónimas, con consejos prácticos de como identificar la totalidad de los estatutos originales, la confección de actas de directorio, de actas de asambleas de accionistas, del registro de asistencia a dichas asambleas, los datos completos a consignar para los cambios de directorio, sede, aumento de capital, garantía de los directores, reformas de estatutos; y la incorporación o salida de inmuebles de las sociedades, con los requisitos societarios, inmobiliarios, registrales y fundamentalmente impositivos a tener en cuenta para las mismas.-

 

 

«Disculpe, pero no me especializo en sociedades…» o «­Ha llegado usted al lugar indicado!»

También publicado en Revista Enfoques de Editorial La Ley -abril de 2011

Nota del autor: A pedido de la Editorial La Ley, este artículo fue publicado en tres partes en la Revista Enfoques, Contabilidad y Auditoría, y es una adaptación realizada para Contadores Públicos, de un trabajo más extenso que había publicado en la Revista del Notariado, desarrollándose en estas tres publicaciones a partir de Abril de 2011, solo el aspecto societario de las sociedades anónimas, con consejos prácticos de como identificar la totalidad de los estatutos originales, la confección de actas de directorio, de actas de asambleas de accionistas, del registro de asistencia a dichas asambleas, los datos completos a consignar para los cambios de directorio, sede, aumento de capital, garantía de los directores, y reformas de estatutos; pero suprimiendo el aspecto tributario en la incorporación o salida de inmuebles de las sociedades que estaba también en el trabajo original.-

 

 

Aunque no lo veamos, el «escribano referencista» siempre está. O…¿podrían ser observables las transferencias de dominio fiduciario de inmuebles a la parte fiduciaria «constructora del edificio» en algunos fideicomisos inmobiliarios?

En Revista del Notariado Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, enero-marzo 2009

Nota del autor: El Código Civil establece un privilegio sobre el inmueble vendido a favor del vendedor que no cobró el precio pactado, y el notariado considera observables dichos títulos si no consta el recibo posterior de pago total otorgado por dicho vendedor, por tener el mismo una acción «reivindicatoria» contra los posteriores adquirentes del inmueble.- De la misma manera, en este artículo se argumenta que también serían observables las transferencias de dominio «fiduciario» a favor de «fideicomisos de CONSTRUCCIÓN», hasta tanto no se cumpla con la contraprestación prometida a los fiduciantes que aportaron el terreno, ya que dicha transferencia es en realidad «onerosa», o hasta que los mismos no renuncien al privilegio y acción reivindicatoria que la ley les otorga.-

 

 

¿Deberían tributar impuesto de sellos las transferencias de dominio de inmuebles sitos en esta ciudad, en las escisiones y fusiones? O… La pelota quedó picando en el área chica : (el delantero mejor posicionado podrá ahora intentar el remate al arco)

En Revista del Notariado Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, octubre-diciembre 2008

Nota del autor: Durante unos años, el Código Fiscal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, derogó la exención de sellos de las transferencias de dominio de inmuebles sitos en esta ciudad en las reorganizaciones societarias.- En este artículo se argumentó que dicha transferencia de inmuebles estaba en realidad fuera del ámbito de dicho impuesto (por no ser en realidad transferencias onerosas, sino gratuitas sin contraprestación a favor de la sociedad transmitente del inmueble), y dicho planteo fue realizado por el suscripto en una consulta efectuada ante la AGIP.- Al año siguiente cambió la normativa fiscal y fue nuevamente declaradas exentas.-

 

 

A confesión de parte, relevo de prueba o «Escribano, ¿y ahora qué hago con la sociedad extranjera?»

En Revista del Notariado Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, abril-junio 2008

Nota del autor: Problemática actual de las sociedades extranjeras titulares de dominio de inmuebles en la República Argentina, desde el punto de vista societario, registral, inmobiliario, e impositivo, tanto para la venta de los inmuebles como para el cambio de domicilio internacional de la casa matriz de la sociedad desde el exterior a la República Argentina.-

 

 

«Vamos aclarando el panorama…» : o ¿tributan sellos todas las transferencias de dominio fiduciario de inmuebles sitos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires?

En Revista del Notariado Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, julio-septiembre 2007

Nota del autor: Durante unos años, el Código Fiscal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, consideró que la transferencia de dominio de inmuebles sitos en esta ciudad a favor de cualquier tipo de fideicomisos, tributaba siempre impuesto de sellos, calculado sobre el precio o sobre la valuación fiscal, el que fuera mayor.- En este artículo se argumentó durante dicha época, que las transferencias de inmuebles a favor de «fideicomisos de ADMINISTRACIÓN», al ser en realidad actos gratuitos y sin contraprestación, estaban en realidad fuera del ámbito de dicho impuesto por no ser actos onerosos.- Dicho planteo realizado por el suscripto en un caso concreto ante la AGIP, fue aceptado por resolución de dicho organismo, y al año siguiente cambió la normativa fiscal declarando exentas las transferencias de dominio fiduciario a favor de los fideicomisos.

 

 

Leading Case – exención sellos en CABA: Fideicomiso de Administración.

Colegio de Escribanos – Rentas de CABA – AGIP – 10 de abril de 2007

En el año 2006, con motivo del otorgamiento como escribano de un escritura de transferencia de dominio fiduciario a un Fideicomiso de Administración, no estuve de acuerdo con la normativa fiscal de Agip vigente a ese año, en la que se gravaba con impuesto de sellos dicha la transferencia de dominio fiduciario, calculada sobre la valuación fiscal por no existir precio. Presenté un recurso administrativo demostrando que la transferencia era gratuita y que sellos grava actos onerosos únicamente, conforme a la Ley de Coparticipación Federal de Impuestos.- Rentas dictaminó que tenia razón, y el Colegio de Escribanos circuló por mail dicho dictámen entre los 2.000 escribanos colegiados.- El link es a la publicación comunicada por el Colegio de Escribanos. A partir del año siguiente, el Código Fiscal de CABA ya no gravó las transferencias a fideicomisos.

 

 

«Celoso carcelero el banquero». (Artículo periodístico por el corralito bancario del 2002).

Diario Página 12 – 9 de mayo de 2002

En un artículo periodístico publicado por el Diario Página 12 en el año 2002 con referencia al «corralito bancario» y las complicaciones notariales en la venta de inmuebles en la República Argentina, citaron mi exposición como escribano, como un resumen de un caso típico de dilaciones artificiales.
… Más de 10 años después, se estableció en nuestro país, el «cepo cambiario»…