Consideraciones sobre la Extinción del «Fideicomiso Inmobiliario de Construcción al Costo», por Vencimiento del Plazo, pero sin haber concluido la manda fiduciaria inmobiliaria (Ponencia en 45º Convención Notarial). Y complemento de dicha ponencia: La «Reconducción» en un Fideicomiso, es posible, porque no tiene las mismas características que la «Reconducción societaria».

Ponencia en 45º Convención Notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Agosto 2024.

En dicha ponencia expuse la opinión que en los fideicomisos inmobiliarios de construcción, en que se consignaban un plazo y también una condición, lo que realmente causaba la extinción del fideicomiso es únicamente el cumplimiento de la condición, ya que el plazo, que era exiguo y mal calculado, era solo indiciario para el plan de etapas, pero que su vencimiento no causaba realmente la extinción del fideicomiso. Pero también mencioné que si en el primer caso se interpretara que el plazo consignado y vencido, implicó obligatoriamente la extinción del fideicomiso, y en el segundo caso, con más razón lo extinguía, si no se había prorrogado el plazo «antes» del vencimiento, igualmente luego se podía formalizar en ambos casos, después del vencimiento, la «RECONDUCCION» del fideicomiso. Y frente al argumento que la «reconducción» está prevista solo para las sociedades, que por vencimiento del plazo estaban ya disueltas, realizo ciertas consideraciones.

El fideicomiso inmobiliario y sus formas de celebración, o ¿escrituras para todos y todas?

En Revista del Notariado Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, nº 925, julio-septiembre 2016

El Código Civil y Comercial establece en su artículo 1669 varias opciones para celebrar los contratos de fideicomiso. Para algunos, son solo dos posibilidades que deberían firmar todas las partes al celebrar dicho contrato, el instrumento público o el instrumento privado. Pero existiría también una tercera posibilidad, cuando se refiere a bienes inmuebles, la del instrumento privado que luego se transcribe en una escritura pública únicamente a requerimiento del fiduciario administrador. Esta tercera opción, que la norma considera específicamente como “suficiente”, implicaría la no exigencia legal de la escritura pública firmada por todos los contratantes y, por lo tanto, que no toda documentación posterior en el fideicomiso debiera ser celebrada únicamente en escritura pública.

“No te lo van a inscribir” o una correcta y completa publicidad registral del dominio fiduciario debería incluir también la CUIT del fideicomiso

En Revista del Notariado Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, nº 920, abril-junio 2015

El fideicomiso es un contrato, no una persona jurídica, motivo por el cual el inmueble se inscribe a nombre del administrador fiduciario con la sola mención de que es “dominio fiduciario Ley 24441”. Pero el administrador puede administrar patrimonios fideicomitidos distintos y la publicidad registral no es completa, lo que no les permite a los terceros saber a cuál de ellos el inmueble pertenece, creándose inseguridad jurídica. La mención de la CUIT del patrimonio fiduciario sería la solución. Los antecedentes que dieron origen a la normativa registral actual requirieron del registrador la flexibilidad que necesitaba este nuevo instituto. Este ar­tícu­lo es un llamado a dicha reflexión.

Aunque no lo veamos, el “escribano referencista” siempre está. O…¿podrían ser observables las transferencias de dominio fiduciario de inmuebles a la parte fiduciaria “constructora del edificio” en algunos fideicomisos inmobiliarios?

En Revista del Notariado Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, enero-marzo 2009

Nota del autor: El Código Civil establece un privilegio sobre el inmueble vendido a favor del vendedor que no cobró el precio pactado, y el notariado considera observables dichos títulos si no consta el recibo posterior de pago total otorgado por dicho vendedor, por tener el mismo una acción “reivindicatoria” contra los posteriores adquirentes del inmueble.- De la misma manera, en este artículo se argumenta que también serían observables las transferencias de dominio “fiduciario” a favor de “fideicomisos de CONSTRUCCIÓN”, hasta tanto no se cumpla con la contraprestación prometida a los fiduciantes que aportaron el terreno, ya que dicha transferencia es en realidad “onerosa”, o hasta que los mismos no renuncien al privilegio y acción reivindicatoria que la ley les otorga.-

“Vamos aclarando el panorama…” : o ¿tributan sellos todas las transferencias de dominio fiduciario de inmuebles sitos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires?

En Revista del Notariado Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, julio-septiembre 2007

Nota del autor: Durante unos años, el Código Fiscal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, consideró que la transferencia de dominio de inmuebles sitos en esta ciudad a favor de cualquier tipo de fideicomisos, tributaba siempre impuesto de sellos, calculado sobre el precio o sobre la valuación fiscal, el que fuera mayor.- En este artículo se argumentó durante dicha época, que las transferencias de inmuebles a favor de “fideicomisos de ADMINISTRACIÓN”, al ser en realidad actos gratuitos y sin contraprestación, estaban en realidad fuera del ámbito de dicho impuesto por no ser actos onerosos.- Dicho planteo realizado por el suscripto en un caso concreto ante la AGIP, fue aceptado por resolución de dicho organismo, y al año siguiente cambió la normativa fiscal declarando exentas las transferencias de dominio fiduciario a favor de los fideicomisos.

Leading Case – exención sellos en CABA: Fideicomiso de Administración.

Colegio de Escribanos – Rentas de CABA – AGIP – 10 de abril de 2007

En el año 2006, con motivo del otorgamiento como escribano de un escritura de transferencia de dominio fiduciario a un Fideicomiso de Administración, no estuve de acuerdo con la normativa fiscal de Agip vigente a ese año, en la que se gravaba con impuesto de sellos dicha la transferencia de dominio fiduciario, calculada sobre la valuación fiscal por no existir precio. Presenté un recurso administrativo demostrando que la transferencia era gratuita y que sellos grava actos onerosos únicamente, conforme a la Ley de Coparticipación Federal de Impuestos.- Rentas dictaminó que tenia razón, y el Colegio de Escribanos circuló por mail dicho dictámen entre los 2.000 escribanos colegiados.- El link es a la publicación comunicada por el Colegio de Escribanos. A partir del año siguiente, el Código Fiscal de CABA ya no gravó las transferencias a fideicomisos.