Consideraciones notariales sobre los recaudos a tomar para las transferencias de dominio «no onerosas» de inmuebles, con motivo de la Ley de Sinceramiento Fiscal 27.260:

En el caso de la EXTERIORIZACION de bienes INMUEBLES registrados a nombre de TERCEROS, (sociedades o personas humanas), oportunamente se otorgarán las escrituras públicas de transferencias «no onerosas» de los titulares registrales a favor de los «declarantes/sincerantes/exteriorizantes».-

El tema en análisis es la correcta y completa redacción de las cláusulas en dichas escrituras, y los recaudos que se tendrían que tomar para asegurar su libre circulación y aceptación por los futuros compradores de dichos inmuebles.-

Para ello, hay que tener en cuenta que la ley 27.260 es un ley económica, que no suprime los PRINCIPIOS GENERALES DEL DERECHO que surgen de nuestro ordenamiento jurídico, como por ejemplo:

TITULOS  PERFECTOS:

En los boletos de compraventa de inmuebles, normalmente se consigna la siguiente cláusula: «La escritura se otorgará libre de gravámenes, en base a títulos perfectos y con todos los impuestos y tasas pagos … «

Y en las escrituras públicas de ventas, la siguiente: «… respondiendo la parte vendedora por evicción, saneamiento y vicios redhibitorios, conforme a derecho; ….».-

¿Y qué significan para la doctrina y jurisprudencia?: (Que el nuevo titular no sea en el futuro perturbado en su derecho y que puede disponer libremente del mismo):

«Poseedor de un título perfecto sería aquel que adquirió el dominio del propietario verdadero, con tradición del bien y escritura pública debidamente inscripta en el Registro de la Propiedad. Ese título será perfecto en tanto y en cuanto su titular no se vea perturbado en el libre ejercicio de su derecho por la existencia de algún vicio oculto con respecto al acto jurídico del transmitente, y posibles acciones reivindicatorias anteriores».- «La venta de inmuebles realizada con la estipulación expresa de títulos perfectos importa para el comprador la seguridad de no ser molestado por acción real de terceros».-

REALIDAD ECONOMICA:
La ley 11.683 (de Procedimientos fiscales), establece:

ARTICULO 2º: Para determinar la verdadera naturaleza del hecho imponible se atenderá a los actos, situaciones y relaciones económicas que efectivamente realicen, persigan o establezcan los contribuyentes. … se prescindirá en la consideración del hecho imponible real, de las formas y estructuras jurídicas inadecuadas, y se considerará la situación económica real …

VICIOS DE LOS ACTOS JURIDICOS:
El Código Civil y Comercial de la Nación, establece:

SIMULACION:
ARTICULO 333. Caracterización. La simulación tiene lugar cuando se encubre el carácter jurídico de un acto bajo la apariencia de otro, o cuando el acto contiene cláusulas que no son sinceras, o fechas que no son verdaderas, o cuando por él se constituyen o transmiten derechos a personas interpuestas, que no son aquellas para quienes en realidad se constituyen o transmiten. ARTICULO 334. Simulación lícita e ilícita. La simulación ilícita o que perjudica a un tercero provoca la nulidad del acto ostensible. …

FRAUDE:
ARTICULO 338. Declaración de inoponibilidad. Todo acreedor puede solicitar la declaración de inoponibilidad de los actos celebrados por su deudor en fraude de sus derechos, y de las renuncias al ejercicio de derechos o facultades con los que hubiese podido mejorar o evitado empeorar su estado de fortuna.
ARTICULO 339. Requisitos. … a) que el crédito sea de causa anterior al acto impugnado, excepto que el deudor haya actuado con el propósito de defraudar a futuros acreedores; b) que el acto haya causado o agravado la insolvencia del deudor; c) que quien contrató con el deudor a título oneroso haya conocido o debido conocer que el acto provocaba o agravaba la insolvencia.
ARTICULO 340. Efectos frente a terceros. … La acción del acreedor contra el subadquirente de los derechos obtenidos por el acto impugnado sólo procede si adquirió por título gratuito, o si es cómplice en el fraude; la complicidad se presume si, al momento de contratar, conocía el estado de insolvencia.

ACCIONES  REIPERSECUTORIAS:
(de un heredero forzoso del donante contra el comprador del inmueble donado):

ARTICULO 2458. Acción reipersecutoria. El legitimario puede perseguir contra terceros adquirentes los bienes registrables. El donatario y el subadquirente demandado, en su caso, pueden desinteresar al legitimario satisfaciendo en dinero el perjuicio a la cuota legítima.

CAUSA DE LAS OBLIGACIONES:
Causa del acto jurídico: ARTICULO 281. Causa: La causa es el fin inmediato autorizado por el ordenamiento jurídico que ha sido determinante de la voluntad. También integran la causa los motivos exteriorizados cuando sean lícitos y hayan sido incorporados al acto en forma expresa, o tácitamente si son esenciales para ambas partes.
ARTICULO 726. Causa. No hay obligación sin causa, es decir, sin que derive de algún hecho idóneo para producirla, de conformidad con el ordenamiento jurídico.-

APLICACION de dichos PRINCIPIOS a las transferencias «no onerosas» de la ley 27.260:

Para los Estudios de títulos tenemos que diferenciar, lo «posible» jurídicamente, de lo «probable» fácticamente:

«Es posible» jurídicamente que terceros acreedores de la sociedad titular registral, o acreedores o herederos legitimarios de las personas humanas accionistas de dicha sociedad, puedan reclamar con motivo de la transferencia no onerosa del inmueble, pero «no es probable» que ello ocurra en el caso concreto, y eso lo sabe perfectamente, (pero únicamente), nuestro cliente exteriorizante.-

Y «es posible» jurídicamente, pero también «muy probable» en los hechos, que el escribano del futuro comprador del inmueble, le advierta a su cliente la posibilidad de que en plazos no prescriptos puedan aparecer reclamantes que lo perturben en su derecho, (ej.: 2 años para acreedores de la sociedad en el período de sospecha para una quiebra; o 10 años desde la transferencia «no onerosa», realizada por herederos legitimarios de la persona humana transmitente, o del accionista de la sociedad transmitente, que tratarán de argumentar que el sinceramiento fiscal ocultó una real donación gratuita); lo que evidentemente complicaría la circulación y aceptación del título de propiedad.-

RECOMENDACIONES:

Por todo ello, es que se recomienda que se redacte el texto de dicha transferencia «no onerosa», extremando los recaudos notariales, civiles, comerciales, y societarios, teniendo en cuenta la normativa arriba citada, argumentando alguna de las dos o tres causas jurídicas posibles, que surgen del Código Civil y Comercial, para «justificar» jurídicamente el actual sinceramiento, respetando la realidad económica, la trazabilidad y encadenamiento de actos o situaciones, y constituyendo las pruebas pre-constituidas pertinentes, a fin de dotar notarialmente a las referidas escrituras públicas de transferencias «no onerosas» de los inmuebles, con determinadas técnicas y procedimientos legales previos, del «BLINDAJE» de títulos perfectos, que neutralizan las posibles observaciones notariales, lo que evidentemente no se lograría si se menciona en la escritura solamente, … «que la transferencia no onerosa se realiza porque lo permite la ley 27.260 de sinceramiento fiscal»…

Escribano Adrián Carlos COMAS