Y llegamos por fin a Abril de 2017, no hubo prórroga del sinceramiento fiscal, por lo que en las últimas semanas de Marzo los Contadores sacaron en forma frenética, lo que los clientes recordaron sincerar, y los casos Blanco con Blanco que a último momento permitió la Afip.

Ya se hicieron todas las presentaciones de sinceramiento y el pago del 5% del valor de tasación de plaza de los inmuebles.

Quedará hasta el 17 de Abril en algunos casos, la posibilidad de presentar la documentación complementaria (conforme a la última resolución de la Afip), como ser la ratificación del tasador, la ratificación de la sociedad titular aparente, escanear en pdf toda la documentación optativa que decidió cada Contador, como ser copia del acta de asamblea que designa al presidente de la sociedad ratificante y que le autorizó a dicha ratificación, balance que acreditó que el inmueble estaba dentro del activo de la sociedad, balance o certificación contable que acreditaba el valor de las participaciones sociales sinceradas luego de detraer el valor contable del inmueble, etc, etc, etc.-

Y ahora viene la «campana de largada» para los escribanos, que deberán formalizar la escritura pública de transferencia «no onerosa» de los inmuebles por parte de las sociedades como titulares aparentes a favor de los sincerantes como verdaderos dueños de las mismas.

Pero esto NO significa que terminó el trabajo de los colegas Contadores, ya que «deberán acompañar» a sus clientes en esta nueva etapa, revisando (y/o redactando si el notario no lo realiza), las actas societarias que aprueban la operativa y que autorizan al representante a otorgar la escritura, deberán calcular el activo, pasivo, y patrimonio neto de la sociedad, antes y después de detraer el inmueble, (esto es muy importante societariamente), deberán controlar si el patrimonio neto resultante es mayor, igual o menor al capital social inscripto, y en este último caso, si es menor a la «mitad» del capital social inscripto, o si queda patrimonio neto «negativo».

Deberán consultar al cliente el destino posterior de la sociedad, ya que si no tiene sentido la continuación de la misma, deberán proceder con posterioridad a la escritura de transferencia de inmueble, a formalizar el acta de socios que resuelva la disolución anticipada, nombramiento de liquidador, el procedimiento de liquidación, la realización del activo, la cancelación del pasivo, la aprobación del balance de liquidación y del proyecto de distribución del remanente del patrimonio social (el que será muy pequeño luego de detraer contablemente el inmueble), y por último la cancelación de la sociedad en el Registro de Comercio pertinente (aún en el caso de sociedad del exterior).-

Si el cliente decidiera continuar con la sociedad, deberán ver la necesidad de reformar el estatuto por reducción de capital (obligatoria por pérdida de más de la mitad del capital social), y si hubiera habido pérdida del total del capital social que obliga a disolver la sociedad, deberán formalizar acta de socios que resuelva «recomponer» la totalidad del capital inscripto con ingreso de efectivo de los socios, y hasta inclusive quizás aprobar nuevos aumentos de capital y la reforma del estatuto para «aggiornarlo».-

Ahora bien, ANTES de todo ésto, se deberá otorgar la escritura de transferencia de dominio no oneroso del inmueble:

Aquí tendría que sugerir la remisión a la lectura de todos estos temas, que ya fueron tratados en las anteriores colaboraciones realizadas por el suscripto en los Grupos Profesionales de Linkedin, y que están subidas también al blog de la página web de esta notaría.

Estos títulos de propiedad son «muy excepcionales», lo que significa que no van a ser tan fácil su aceptación por parte de los escribanos referencistas y los escribanos designados por quien quisiera comprar en el futuro estos inmuebles a las personas humanas titulares de dominio sincerantes a quienes se les transfirió el inmueble.

Los reparos mayores que puedan tener estos títulos provienen de la «posibilidad», de que acreedores de la sociedad reclamen en el futuro el cobro de sus créditos frente a la insolvencia de la sociedad, y la «inoponibilidad» a dichos acreedores sociales de la transferencia no onerosa del inmueble a favor de los sincerantes, conforme se los permite expresamente el artículo 338 del Código Civil y Comercial de la Nación, (insolvencia fraudulenta), y también los acreedores y los herederos forzosos, legitimarios, de los socios de la sociedad titular aparente, (si el inmueble no hubiera sido transferido favor de los mismos sino a favor de terceros no socios), ya que en este caso los socios también se «insolventaron», ya que sus participaciones sociales ahora no valen nada.- Las inquietudes surgirán porque los «únicos» que saben perfectamente que «no existe ese riesgo para los compradores», son los mismos sincerantes que quieren vender…

Para evitar estas inquietudes, y especialmente para demostrar a los escribanos que reciban estos títulos que no hay riesgo de reclamos futuros, es que la redacción de las asambleas societarias y luego de las escrituras de transferencia de dominio, tienen que contar con la trazabilidad pertinente, desde el momento de la incorporación del inmueble a la sociedad, mencionando quiénes eran los socios que en ese momento decidieron que la sociedad adquiriera el inmueble a «nombre propio» pero «en interés de ellos como mandantes», siendo la causa jurídica de esa operativa el «mandato sin representación»; y si son los mismos que en la actualidad están pidiendo la rendición de cuentas, como mandantes, a la sociedad titular aparente, como mandataria, consistente en el reintegro por parte de la sociedad del inmueble a los verdaderos dueños. Pero si fueran otras personas, se tiene que aclarar la trazabilidad y la razonabilidad, para que los sincerantes puedan demostrar el porqué son hoy los efectivos dueños reales del inmueble.

Y también es muy conveniente que todas estas aclaraciones sean justificables, demostrables, y «fundadas en derecho», en base a la normativa del Código Civil vigente al momento de la incorporación del inmueble, y a la normativa actual del Código Civil y Comercial de la Nación vigente al momento de la rendición de cuentas del sinceramiento y de la escritura de transferencia dominial.

Las actas societarias deberán estar transcriptas en los libros de actas rubricados, tanto en las sociedades del país, como en las sociedades del exterior en los libros de su casa matriz, por lo que en este último caso se necesitará la intervención de profesionales del exterior, siendo los contadores del exterior los que hacen pasar las actas a dichos libros rubricados y los notarios del exterior los que confeccionan las copias certificadas de los estatutos y de las actas que les redactemos, y las envían a la Argentina con la legalización de la apostilla de la Convención de La Haya de 1961.

En el caso específico de las sociedades uruguayas, (que son la mayoría de las sociedades del exterior que tienen inmuebles ubicados en nuestro país), deberán tener muy en cuenta en la redacción de dichas actas, la normativa uruguaya de las leyes 18.930 del año 2012 y 19.288 del año 2014, verificar si tiene la personería vigente o si está «disuelta y liquidada», verificar en este último caso que se confeccionó la asamblea de Mayo de 2015 de adjudicación de los activos por liquidación social, (para evitar la multa legal del 50 % del activo), y hacer formalizar una asamblea actual de aprobación de la transferencia por sinceramiento fiscal, pero que no contradiga y sea compatible con la decisión asamblearia del año anterior.

Por todo lo expuesto, el trabajo societario de los colegas Contadores continuará todo este año para lograr que sus clientes inscriban a su nombre los inmuebles que estaban a nombre de sus sociedades, y deberán coordinar que se extremen todas las precauciones necesarias, para que el trabajo final del «sinceramiento fiscal llevado a cabo por los contadores» no quede desmerecido por una transferencia dominial pobre en cuanto a su redacción, razonabilidad, trazabilidad, justificación, y sin fundamentación jurídica, lo que aumentará muchísimo la posibilidad de que el título de propiedad tenga dificultades futuras en su aceptación.

Les comento una posibilidad de complicación con un ejemplo concreto: En el futuro la persona humana sincerante decidirá vender el inmueble. Sabiendo que vale 100, empieza pidiendo 110, el interesado en comprar el inmueble comenzará ofreciendo mucho menos y luego de llegar a un acuerdo en un precio de 80, el comprador designará a su escribano, quien debe hacer el estudio de títulos pertinente, y al ver el notario designado que el título de propiedad inscripto consiste en una transferencia no onerosa por sinceramiento de una sociedad a favor de quien no era socio de la sociedad, o que la operativa no había sido aprobada por el órgano de voluntad, que es la asamblea de socios, o que quienes recibieron el inmueble por parte de la sociedad no habían nacido o estaban en la primaria al momento en que la sociedad había adquirido el inmueble, y no podían por lo tanto decir que eran los verdaderos dueños del inmueble que le indicaron a la sociedad que lo pusiera a nombre de la misma, o que cuando se compró el inmueble los sincerantes eran casados, y ahora son divorciados, o viudos, por lo que para vender el inmueble, la «realidad sincerada» concluye que la mitad es su ex cónyuge en el primer caso, o que es de los herederos, en el segundo caso, etc., etc., etc., dicho notario planteará todas sus dudas sobre el referido título, (ya que ademas se estaría aún en los períodos en que no prescribieron los posibles reclamos de terceros acreedores o herederos, y que pueden llegar a perturbar también a quien compre el inmueble a la persona humana sincerante), y teniendo dudas si los plazos de reclamo son los de 20 años por usucapión, 10 años como título observable similar a las donaciones de inmuebles, 5 años de prescripción general, o 2 años de inoponibilidad por la insolvencia de la sociedad, período de sospecha en las quiebras, etcétera, etcétera… Frente a esta posibilidad, un comprador temeroso desaparecerá, y un comprador avezado, utilizará estos argumentos para bajar sustancialmente su oferta original…

Y aquí es donde el cliente se percatará que se debería haber extremado todas las precauciones profesionales para brindar a su título de propiedad de las máximas seguridades para su posterior aceptación.

Y para lograr esta seguridad jurídica, les comparto que ya existen previsiones societarias y notariales para casos similares que es muy, pero muy conveniente, utilizar para estar operativa de transferencia no onerosa de inmuebles por parte de sociedades.

Y el no tenerlas en cuenta redundará en definitiva, en una debilidad del título y en un posible perjuicio por «pérdida de chance» para nuestros clientes.

La ley de sinceramiento fiscal estableció como obligatorio para las sociedades del artículo 38, que son las sociedades del país y también las sociedades del exterior que tengan sucursal en el país, la obligatoriedad de que se registre el inmueble a nombre del sincerante antes del vencimiento de la declaración jurada de este año 2017, que vence en abril o mayo del año 2018.- Y para el caso de las sociedades del artículo 39, si bien no es obligatorio legalmente, evidentemente es el interés principal del cliente el poder registrar a su nombre su inmueble.

En ambos casos se sugiere no esperar hasta último momento y empezar desde ahora a bosquejar la redacción de las actas con todas las precauciones aquí sugeridas, y con la intervención de profesionales conocedores de los temas societarios, tributarios, y notariales, que se deben aplicar a estas transferencias realmente excepcionales.

Casos puntuales en que los escribanos estamos empezando a trabajar en virtud de sinceramientos ya realizados (y que no son las normales, en que los socios sinceraron como suyo el inmueble, en condominio y en las mismas proporciones que tenían en el capital social):

– ¿Cómo hacemos la trazabilidad, razonabilidad, y fundamentos jurídicos, cuando el único inmueble a nombre de la sociedad, lo sinceró como suyo uno solo de los socios, y no era el socio casi total?.

– ¿Cómo hacemos la trazabilidad, razonabilidad, y fundamentos jurídicos, cuando el único inmueble a nombre de la sociedad, lo sinceró como suyo uno solo de los dos cónyuges socios dueños de la sociedad, cuando deberían haberlo sincerado los dos?.

– ¿Cómo hacemos, cuando el que sinceró el inmueble no era ni es socio de la sociedad?.

– ¿Cómo hacemos, cuando el que sinceró el inmueble es socio actual, pero no era socio al momento de la compra del inmueble por la sociedad, o no había nacido o estaba en la primaria, no pudiendo decir que era el verdadero dueño a dicha época?.

– ¿Cómo hacemos cuando el que sinceró el inmueble era socio al momento de la compra, pero de estado civil casado y hoy es divorciado o viudo, por lo cual el derecho de sincerar y considerarlo como suyo no es sólo de él sino también de otras personas?.

– ¿Cómo hacemos cuando la sociedad no tiene cuit o la cuit está suspendida, o nunca rubricó los libros sociales?.

– ¿Cómo hacemos cuando cada socio sinceró como suyo uno solo de los inmuebles en su totalidad, y los otros socios sinceraron como suyos cada uno otros inmuebles, y no lo razonable que sería sincerar todos los inmuebles de todos los socios en proporción a sus participaciones?.

– ¿Cómo hacemos cuando se sinceró un inmueble que está a nombre de una sociedad del exterior uruguaya y la misma está hoy legalmente disuelta y liquidada?.

– ¿Cómo hacemos cuando el estudio contable uruguayo considera que «no se pueden hacer actas de asambleas en el libro rubricado por estar la sociedad liquidada»?.

– ¿Cómo hacemos cuando en la sociedad uruguaya el balance en dólares que nos envían desde casa matriz, difiere de los montos que por la ley argentina debería consignarse el inmueble (en pesos argentinos tomados a la fecha de la compra del inmueble, con más el ajuste del revalúo contable ley 19742 y el ajuste por inflación, hasta el momento en que no se permitió más ajustes (ley de convertibilidad de los 90), y con menos la amortización anual de la construcción y las mejoras?.
Dependerá por lo tanto de ustedes, Contadores, el verificar, acompañar y conseguir que el trabajo final sea de la misma y óptima calidad con la que ustedes realizaron el sinceramiento fiscal para sus clientes.
Escribano Adrián Comas.