Contadores:

Estamos en el último mes y ahora que los clientes vuelven de sus
vacaciones, se van a acordar de que quieren sincerar como suyos los
inmuebles que están dentro de sus sociedades.

Aquí tendremos que separar entonces, lo que es «importante» de lo que es
«URGENTE».-

En cada caso concreto que nos planteen, deberemos ver:

Sobre el INMUEBLE:

Si está en ubicado Capital Federal o en Provincia de Buenos Aires; si es
finca o es unidad funcional; y estando en Provincia de Buenos Aires, si
es obligatorio el reempadronamiento catastral por un Agrimensor de la zona.

Sobre la SOCIEDAD titular registral:

Si la sociedad es del país o del exterior.-

Siendo del país: si está inscripta en IGJ de Capital, o en la Dirección
Provincial de Personas Jurídicas de La Plata; si tiene CUIT o nunca lo
sacó; y si lo tiene, si está activo o lo tiene suspendido.-

Siendo del exterior, si tiene sucursal inscripta en Argentina, o no tiene.-

Si la sociedad del exterior, es de Uruguay o de otros países: Si es de
Uruguay: si se cumplió con las leyes uruguayas 18.930, de 2012, y
19.288, de 2014, consistente en la nominación de las acciones al
portador reformando el estatuto, o por lo menos si se cumplió con la
notificación de los titulares de las acciones al portador al Banco
Central del Uruguay, en cuyo caso están «vigentes»; de lo contrario,
están actualmente «disueltas y en liquidación».- Y si están en ese
estado, si cumplieron con formalizar una asamblea en Mayo de 2015, de
«adjudicación del activo por liquidación» (para evitar la multa del 50 %
de los activos que dispone la ley 19.288).

Una vez dilucidado ésto, tenemos que ver si nuestro caso entra en el
sinceramiento por el artículo 38 o por el artículo 39 de la ley.-

Si entra por el artículo 38, es una sociedad del país o es una sociedad
del exterior con sucursal inscripta en Argentina, en cuyo caso tenemos
que ver si tiene cuit o si no lo tiene, y si lo tiene, si está vigente o
está «suspendido» y hay que «reactivarlo para este sinceramiento».-

Si está suspendido y hay que reactivarlo, la Afip le pedirá que el
Representante que sea el Administrador de Relaciones vinculado a la cuit
de la sociedad, esté vigente e inscripto: Si la sociedad fuera una SRL o
una SCA, posiblemente no tengan problema porque la designación del
representante, Gerente o Socio Comanditado Administrador, normalmente es
por el plazo social, por lo que está «vigente e inscripto».- Pero si
fuera una S.A., la Afip exigirá que le acrediten que la designación
actual del Directorio está al menos «en trámite de inscripción registral».-

Y éste es justamente el problema de los TIEMPOS acotados con que
contamos, ya que hay que: 1) actualizar los libros, 2) hacer pasar y
firmar una asamblea unánime que vuelva a designar el mismo Directorio,
3) publicarlo en el Boletín Oficial, 4) presentarlo a inscribir (art.
60), y 5) conseguir una fotocopia autenticada con constancia de ingreso
y número de trámite, requisito indispensable para que la Agencia de la
Afip reactive la cuit «al solo efecto del sinceramiento», y acceda a
vincular al Presidente actual como Administrador de Relaciones con clave
de seguridad 3.-

Por lo tanto si su cliente tiene este último caso, lamentablemente van a
tener que correr para conseguir todo esto y recién después, en el
sinceramiento fiscal del inmueble como suyo que haga la persona humana
sincerante, podrá la sociedad titular registral realizar la ratificación
en el aplicativo, y con la ratificación del tasador, recién allí se
podrá cerrar el blanqueo, generar el vep, y pagar el impuesto del 5%,
todo ANTES del 31/3/17…

En cambio, si la sociedad tiene la cuit vigente y vinculada al
Representante, pueden proceder directamente al blanqueo y la
ratificación por la sociedad y el tasador.

Si la sociedad no poseyera cuit, se puede ratificar con la cuit personal
del representante, conforme lo permite el artículo 10 (modificado) de la
Resolución General Afip 3919/16.

Y si la sociedad fuera del exterior sin sucursal ni cuit, como entra por
el artículo 39 de la ley, no es necesaria la ratificación de la sociedad
en el aplicativo, por lo que pueden proceder directamente al blanqueo y
la ratificación solo por el tasador.-

Ahora bien, todo lo recientemente detallado, sería lo «URGENTE».-

Pero detallo ahora lo que es «IMPORTANTE»:

La sociedad debe contar con una Asamblea de Socios (normalmente
unánime), que autorice expresamente este sinceramiento y faculte al
representante a realizar todos los trámites pertinentes, y especialmente
a firmar la escritura pública de transferencia no onerosa del inmueble
de la sociedad como titular aparente a favor de la persona humana
sincerante.-

Y ésto deberá formalizarse en el Libro de Actas Rubricado de la sociedad
argentina, (que lo tenemos en nuestro poder); pero si fuera una sociedad
del exterior, el libro rubricado está en su casa matriz, y allí es que
los accionistas, por sí o por apoderado, tienen que aprobar en Asamblea
este sinceramiento.-

Si fuera una sociedad contemplada por el artículo 38, (sociedad del
país, o del exterior con sucursal en el país), NO se exige que el
sincerante sea socio de la sociedad (pero este requisito sería obvio
para la razonabilidad y trazabilidad de la operativa, ya que si el
sincerante no es el socio casi total, con motivo de esta transferencia
no onerosa, no sólo se está «insolventando» la sociedad titular del
inmueble, sino también los socios titulares del capital social, porque
sus participaciones societarias, seguirán teniendo el mismo valor
nominal, pero evidentemente su valor real patrimonial va a disminuir
enormemente, y eso afecta a sus acreedores y a sus herederos legitimarios.-

Y si la sociedad fuera del exterior, contemplada por el artículo 39 de
la ley, se establece expresamente que la persona humana sincerante tiene
que ser SOCIO, pero sin importar la «proporción» que tenga dentro del
capital social, (pero el requisito de que sea el «socio casi total»
sería también obvio para la razonabilidad y trazabilidad de la operativa).-

También deberán tener en cuenta que la normativa establece que la
sociedad titular del inmueble, luego de la transferencia «no onerosa»,
si es una sociedad del artículo 38 (sociedad del país, o del exterior
con sucursal en el país), en sus siguientes declaraciones juradas ante
la Afip, deberá detraer el valor contable del inmueble, y aquí surge un
tema importante: Si con motivo de la transferencia no onerosa, sin
contraprestación alguna, el patrimonio neto de la sociedad disminuye
absorbiendo todas las cuentas del patrimonio neto, y más de la mitad del
capital social, societariamente se «debería» formalizar una «reducción
obligatoria del capital social».- Por lo tanto, para evitar esta
situación, se aconseja que se tomen las precauciones para que el
patrimonio neto, luego de detraer el inmueble, quede en un importe
«superior al capital social inscripto».-

¿Y qué importancia puede tener esto último?: Recuerden que estos TITULOS
DE PROPIEDAD de «transferencia no onerosa» por la ley de sinceramiento
fiscal, son títulos realmente muy EXCEPCIONALES, y aún no se han llegado
a contemplar jurídicamente varios temas, que se descubrirán en el
futuro, y que complicarán la circulación de los títulos: Como por
ejemplo, que algunos profesionales consideren que «hubiera sido
necesario que conjuntamente con la transferencia del inmueble se hubiera
tramitado la reducción del capital y la inscripción correspondiente», y
podrían llegar a esa conclusión porque es justamente lo que se hizo
siempre con las escrituras de transferencia de dominio de inmuebles a
título de «adjudicación por reducción de capital» (se inscribía el
inmueble a nombre del accionista en el Registro de la Propiedad, al
mismo tiempo que se inscribía la reforma por reducción del capital en el
Registro de Comercio).-

Si la sociedad resolviera en el futuro disolverse, liquidarse, y
cancelar su inscripción registral, (que la mayoría lo va a hacer), es un
tema futuro a decidir societariamente, y no actual; ya que se debe tener
en claro que se está haciendo solamente un sinceramiento fiscal y una
transferencia «no onerosa», y no una disolución social y adjudicación
del inmueble a los socios por liquidación, ya que eso es jurídicamente
un acto «oneroso» que está alcanzado por impuesto de sellos e impuesto a
las ganancias.-

Por tal motivo se sugiere en definitiva, que estando en las últimas
semanas para sincerar, los profesionales intervinientes se avoquen a lo
«urgente» pero sin dejar de considerar preventivamente también lo
«importante».-

Y si se hace lo «urgente», que es el sinceramiento y pago ante la Afip
antes del 31 de Marzo, y hubiera que avocarse recién DESPUES a lo
«importante», se sugiere que tengan en cuenta estas consideraciones para
la correcta redacción de la asamblea de socios que autorice al
representante a firmar la escritura pública de transferencia no onerosa
del inmueble (sin contraprestación), teniendo en cuenta el patrimonio
neto de la sociedad antes y después de detraer el inmueble, y que se
tomen todas las precauciones notariales y especialmente societarias,
para evitar el riesgo de que alguien considere luego que «podría haber
acreedores de la sociedad, o acreedores o herederos legitimarios de los
accionistas» que pudieran ACCIONAR contra con posterioridad a la
transferencia del inmueble, conforme lo permite expresamente el artículo
338 del actual Código Civil y Comercial de la nación (sospecha de
insolvencia fraudulenta), lo que evidentemente complicaría la aceptación
del título de propiedad.- Si no se toman las precauciones que la
normativa societaria previó, no se podrá acreditar ante terceros lo que
únicamente sabe el cliente socio casi total y sincerante, consistente en
que «realmente no existen dichos terceros que puedan reclamar»).-

En resumen, corramos ahora por lo «urgente», pero preveamos también lo
«importante», que los profesionales deberemos realizar después…

Escribano Adrián Carlos Comas